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Logement privé en Wallonie – Bail d’habitation: l’avis de l’UVCW

Actualité du 22 Août 2016

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Dans la foulée de la Sixième réforme de l’Etat, la Wallonie s’est saisie de ses nouvelles compétences en matière de logement. Ainsi, une note d’orientation sur la politique du logement privé en Wallonie a notamment été adoptée par le Gouvernement wallon, note sur laquelle le Conseil d’administration de l’Union des Villes et Communes de Wallonie avait remis un avis le 13 octobre 2015. L’avant-projet de décret modifiant diverses dispositions du Code civil relatives au bail d’habitation vise, lui, à opérationnaliser, en matière de bail, les principes repris dans cette note d’orientation. L’UVCW vient de rendre un avis à ce sujet auprès de Paul Furlan, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l’Energie.

De manière générale, la volonté de clarifier les droits et obligations des parties est accueillie favorablement. Ceci se traduit notamment par la mise en place d’outils (modèles, liste des réparations locatives, liste non exhaustive de documents entraînant une discrimination du locataire, commissions paritaires locatives,…). En outre, certaines adaptations contenues dans l’avant-projet de décret (sort du contrat de bail en cas de décès du locataire, imposition d’une assurance incendie, conséquence du défaut d’enregistrement sur la rupture du contrat,…) constituent des modifications intéressantes de la législation actuelle. Enfin on soulignera positivement, dans leurs principes, la détermination de règles liées aux spécificités du bail de colocation et du bail étudiant.

L’UVCW relève toutefois que, dans sa note d’orientation, le Gouvernement wallon proposait de donner une assise juridique au mécanisme de mandat irrévocable ainsi qu’une meilleure publicité au dispositif. D’après la note au Gouvernement wallon de l’avant-projet de décret, seul ce dernier volet serait mis en œuvre. L’Union des Villes et Communes de Wallonie regrette ce manque d’ambition et rappelle à ce sujet que son Conseil d’administration avait estimé que «les propositions (contenues dans la note d’orientation) visant la promotion du mandat irrévocable sont à saluer et s’inscrivent dans le sens souhaité par les pouvoirs locaux et les SLSP» (Avis du CA du 13 octobre 2015). Une perspective pourrait être d’assurer la légalité des pratiques actuelles concernant la location de logements appartenant ou gérés par le secteur public.

On notera également que l’article 5 de l’avant-projet (art. 1716 du Code civil), tout en renforçant l’information des locataires dans le cadre de la mise en location d’un bien, conserve le mécanisme de constations des infractions par les communes selon les formes, délais et procédure visés à l’article 119bis de la nouvelle loi communale. Dès l’adoption de ce mécanisme, l’Union des Villes et Communes de Wallonie a relevé les dérives d’un tel mécanisme qui, pour régler des relations d’ordre privé, se rapporte à une compétence et à un mécanisme de sanction utilisé en matière de maintien de l’ordre public selon des procédures biens spécifiques. La mise en place d’un tel mécanisme de sanction devrait, selon l’UVCW, être menée par l’administration régionale en charge du logement, selon une procédure spécifique, garantissant ainsi une application uniforme de l’article 1716 du Code civil sur tout le territoire wallon.

Outre les considérations relevées ci-dessus, l’UVCW tient à émettre les remarques techniques suivantes :

-       Cet avant-projet de décret prévoit de conférer un caractère impératif à de nouvelles dispositions dont notamment l’article 1719 du Code civil (article 7 de l’avant-projet). Il en découlera que toute clause contraire sera frappée de nullité relative. Aussi, l’obligation de «délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce» ne pourra faire l’objet de dérogation conventionnelle que s’il s’agit d’un bail de résidence principale (bail de rénovation visé à l’article 8 de la loi de 1991). En outre, l’obligation du bailleur «d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives» ne pourra être réduite. Si l’UVCW comprend aisément que les difficultés d’accès à un logement, principalement pour les personnes dans des situations socio-économiques précaires, nécessitent une protection renforcée des (candidats) locataires, elle s’interroge néanmoins sur l’opportunité de frapper de nullité (soit-elle relative) les dérogations conventionnelles prévues pour les autres types de baux (bail de bureau, de garage,…) caractérisés, selon l’UVCW, par un tout autre rapport de force entre le locataire et le propriétaire. Rappelons en effet que les dispositions du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 1 visent les baux d’habitation, mais également l’ensemble des baux de biens immeubles.

-       Concernant le bail d’habitation, la définition donnée à cette notion conduit à viser tant les locations portant sur un bien immeuble qu’un bien meuble, pour autant qu’ils permettent «l’exercice des activités de la vie privée». Signalons au passage que les termes «l’exercice des activités de la vie privée» ne sont pas explicités plus en avant ni dans l’avant-projet, ni dans le commentaire des articles. L’article 21 (nouvel article 1762quater) prévoit que ces baux devront respecter les normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité prévues dans le Code wallon du logement et de l’habitat durable. A ce jour, seul un «bâtiment ou partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou de plusieurs ménages» est soumis à ces normes régionales. L’article 1762quater aura ainsi pour conséquence d’étendre le champ d’application des normes de salubrité en y soumettant dorénavant, par exemple, un ensemble d’habitats, style caravane ou abris, loué et compris en zone d’habitat permanent. Sans se prononcer sur l’opportunité d’une telle extension, l’UVCW tient à souligner que cette disposition d’ordre public aura pour conséquence, à chaque fois qu’un différend locatif sera porté devant le juge, de contraindre ce dernier à soulever d’office la violation éventuelle de l’article 1762quater et de prononcer la rupture du contrat de bail, même si la volonté des parties, et singulièrement celle du preneur, est de poursuivre le contrat de location.

-       Concernant le bail de résidence principale, l’avant-projet de décret  apporte certaines précisions quant à la prorogation. Ainsi, l’article 26 de l’avant-projet de décret (art. 3 de la loi de 1991) prévoit qu’il sera dorénavant permis de proroger deux fois le contrat. Cette disposition limite en outre le champ des possibilités, pour les parties, de convenir de faculté de résiliation anticipée du contrat telle que validée par la jurisprudence récente de la Cour de cassation. En effet, dorénavant, le locataire (et lui seul) pourra résilier anticipativement le contrat moyennant une indemnité d’un mois de loyer. Cette disposition impérative a pour objectif de protéger le locataire. On peut toutefois craindre un effet contre-productif de ces modifications qui pousserait les bailleurs à ne proposer que des contrats de neuf ans, lesquels leur octroient une faculté de résiliation anticipée unilatérale et leur permettent de bénéficier, de la part du locataire, de montants d’indemnité de rupture supérieurs à ceux prévus par l’avant-projet de décret dans le cadre de baux de courte durée.

-       L’avant-projet de décret, dans son chapitre relatif à la colocation, comprend une définition de cette notion, laquelle permet de circonscrire les contours de ce contrat. L’article 34 de l’avant-projet ne fait aucunement référence au Code wallon du logement et de l’habitat durable, à l’inverse du commentaire des articles qui renvoit à la définition de «logement collectif» et de «ménage» reprise dans ce Code. Ainsi, le commentaire des articles précise que «la colocation régie par le présent chapitre a pour objet un logement collectif. Le logement collectif est défini…». Une précision dans le corps même de l’avant-projet de décret pourrait dès lors s’avérer utile pour lever toute ambiguïté en la matière.

-       Parmi l’ensemble des dispositifs prévus en matière de bail de colocation, l’un d’eux renferme la possibilité pour le colocataire sortant de trouver un remplaçant et de se libérer ainsi de son obligation de devoir une indemnité (article 36 de l’avant-projet). Ce remplaçant doit cependant être agréé tant par les autres colocataires que par le bailleur, le refus de l’agrément ne pouvant se faire «que pour justes motifs». Comme relevé dans le commentaire des articles, l’appréciation de ces justes motifs, en cas de désaccord entre les parties, appartiendra au juge. Cette disposition paraît être source de nombreux contentieux dès lors que le bon déroulement d’une colocation dépend avant tout de relations interpersonnelles, lesquelles se révèlent être très subjectives. Concernant l’indemnité proprement dite qui serait due aux autres colocataires (en cas de solidarité dans le paiement du loyer), il pourrait s’avérer utile de clarifier, ne fût-ce qu’à titre supplétif, la répartition de cette compensation entre les locataires restants, en cas de pluralité de ceux-ci.

-       Au chapitre 5, l’article 45, al. 2 de l’avant-projet de décret précise que le contrat «prend fin à l’expiration du terme convenu ou réputé, moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins deux mois avant l’échéance». Le commentaire des articles précise d’ailleurs que «le terme convenu vise l’hypothèse d’un contrat de bail étudiant conclu pour une durée inférieure à un an». L’alinéa 4 prévoit quant à lui que «si le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an (…) à défaut de congé notifié dans le délai visé à l’alinéa 2, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an». Ces deux alinéas paraissent dès lors ambigus quant aux conditions à remplir pour qu’une prolongation d’un contrat de moins d’un an ait lieu. La prolongation se réalise-t-elle uniquement en l’absence d’un congé notifié dans le délai ou en l’absence de ce congé et en cas de non-opposition du bailleur ? Une clarification paraitrait opportune.

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Ce document, imprimé le 24-07-2017, provient du site de l'Union des Villes et Communes de Wallonie (www.uvcw.be).
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