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Code wallon du logement et de l’habitat durable: l’UVCW auditionnée au Parlement

Actualité du 2 Mai 2017

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L’Union des Villes et Communes de Wallonie vient d’être auditionnée par la Commission des pouvoirs locaux, du logement et des infrastructures sportives du Parlement de Wallonie à propos du projet de décret relatif au Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Pour l’UVCW, en effet, l’accès à un logement décent et durable est indissociable de la dignité humaine. Il est l’un des principaux facteurs d’inclusion sociale, consacré d’ailleurs par la Constitution. Il s’agit là d’un objectif ambitieux partagé par l’ensemble des pouvoirs locaux, en témoigne leurs actions de terrain menées au jour le jour. L’UVCW tenait donc à faire connaître au Parlement wallon l’avis suivant.

Logement public 

Contexte et constat

En Wallonie, on estime qu’il existe 117.000 logements publics dont environ 101.000 appartiennent aux seules SLSP. C’est dire l’importance du rôle de ces sociétés dans le droit au logement pour tous. Le nombre de candidats-locataires en attente de l’attribution d’un logement social reste cependant très important. Fin 2015, plus de 38.000 ménages étaient inscrits sur une liste d’attente. Une réponse rapide et adéquate doit impérativement leur être apportée notamment par la création massive de logements publics. L’UVCW ne peut, à ce sujet, que déplorer la décision du Gouvernement wallon d’étaler les moyens liés à l’ancrage 2014-2016 sur une période plus longue.

Il convient également, en guise d’introduction, de constater que les moyens financiers dont disposent les acteurs locaux sont largement insuffisants pour assurer la pérennité et une gestion optimale de leur parc immobilier. Aussi, d’après les projections réalisées par l’Union des Villes et Communes de Wallonie, en 2015, les frais de gestion, les charges d’entretien et les besoins périodiques en rénovation lourde ne peuvent être compensés par les recettes actuelles des SLSP (lesquelles consistent principalement en des subsides régionaux et les loyers encadrés par A.G.W.).

Le secteur n’a d’ailleurs de cesse de réclamer une révision du calcul du loyer, dans le respect de la situation socio-économique du locataire, demande qui n’a, à ce jour, pas été entendue par le Gouvernement wallon. Ainsi, un déficit global dépassant 115 euros, par mois et par logement est à constater. Pour les nouveaux logements, ce déficit moyen monte à 288 euros par mois et par logement, en raison des annuités de remboursement.

Le défi du logement public est donc important et requiert toute notre attention. Il importe de mettre en place, au travers du présent projet de décret, les bases nécessaires pour assurer la pérennité et la qualité des logements publics existants ainsi que l’extension du parc existant, tout en permettant au secteur d’agir de manière efficiente.

Vente forcée

Parmi les modifications spécifiques envisagées par le projet de décret, figure la mise en place d’un mécanisme de vente forcée des logements publics au profit des locataires en place. Actuellement, l’initiative d’une vente de logements sociaux appartient à la SLSP. Lorsque le logement est occupé, cette vente ne peut se faire qu’au seul occupant, ce dernier bénéficiant d’un droit exclusif d’achat. Le mécanisme envisagé par le projet de décret inverse cette logique en conférant au locataire, par principe, le droit d’exiger de la société que cette dernière lui vende son logement.

L’Union des Villes et Communes de Wallonie souscrit à l’objectif de mixité sociale qui sous-tend (semblerait-il) cette mesure. Les premiers leviers de cette mixité doivent cependant être, avant tout, la création de nouveaux logements, leur localisation et leur attribution. La vente de logements publics n’atteint en effet cet objectif qu’en fonction de la typologie des quartiers dans lesquels ils se trouvent et nécessite donc une approche au cas par cas. L’UVCW soutient également l’objectif d’un plus grand accès à la propriété, en ce compris pour les ménages-locataires de logement public.

Telle qu’envisagée, la vente forcée emporte une perte démesurée de maîtrise immobilière pour les SLSP et mettrait hautement en difficulté leurs capacités de gestion. Citons notamment la possible création de copropriété dans des immeubles à appartements ou encore la vente de logements pour lesquels des travaux de rénovation ont été planifiés et les études réalisées.

L’UVCW demande donc que la mesure proposée soit amendée, afin d’assurer un juste équilibre entre d’une part, l’accès à la propriété pour des personnes privées, et d’autre part, l’intérêt général et la nécessaire autonomie de gestion des sociétés. Le Conseil d’administration de l’UVCW a remis un avis très clair et complet sur le sujet, énonçant les conditions essentielles à remplir pour atteindre cet équilibre. A savoir :

- La consécration d’un droit d’initiative au locataire qui occupe son logement depuis un certain temps;

- La préservation, dans tous les cas, de la possibilité, pour la société de logement de service public, de répondre positivement ou non à la sollicitation du locataire;

- La prise en compte de la réalisation récente de travaux de rénovation dans ledit logement. Cette prise en compte devant exister soit en portant leur cout réel dans le prix de vente, soit au travers du refus de vente décidé par la SLSP;

- Et enfin, la création massive de logements afin de pallier la diminution de logement public suite à ces opérations de vente et pour apporter une réponse concrète aux candidat-locataires en attente d’un logement public. La différence entre le prix de vente d’un logement et le coût qu’implique la création d’un nouveau logement pour le remplacer doit être prise en charge à 100% par la Région.

Force est de constater que l’article 52 du présent projet de décret ne répond pas à ces conditions. Il fait dès lors craindre des conséquences négatives importantes au détriment des sociétés des logements de service public, des autres locataires ainsi que des candidats-locataires en attente d’un logement public. L’UVCW a, par ailleurs, souligné qu’un mécanisme similaire existait jusqu’il y a peu en droit flamand. Celui-ci vient d’être supprimé suite à l’échec constaté du mécanisme, le Parlement flamand constatant notamment que, même si le produit de la vente est réinvesti dans la création de nouveaux logements, il faut compter plusieurs années avant que ces derniers ne soient opérationnels, ce qui s’avère préjudiciable en termes de développement du parc de logement public.

FILP

Ce projet de décret supprime une trentaine d’articles relatifs aux aides aux personnes morales. Ceux-ci devraient toutefois être remplacés par le décret relatif au Fonds d’investissement pour le logement public qui est en cours de préparation par le Gouvernement wallon. Aux yeux de l’UVCW, ces deux réformes sont pourtant indissociables. L’UVCW ne peut donc que relayer les craintes de l’ensemble des pouvoirs locaux (commune, CPAS et société de logements) quant à l’avenir du dispositif de financement des nouveaux logements.

L’avant-projet de décret, adopté en première lecture, a été soumis pour avis à l’UVCW. Il n’a pas rencontré ses attentes sur une série de points essentiels. L’UVCW a toutefois insisté sur la nécessité que le financement futur des opérations immobilières implique :

-       Une augmentation de l’enveloppe régionale globale dédiée à l’ancrage par rapport à celle dévolue par le passé ;

-       Une répartition de cette enveloppe sur la base de critères objectifs et pertinents. L’Union des Villes et Communes de Wallonie a d’ailleurs fait des propositions concrètes en la matière au Gouvernement wallon.

-       La mise en place d’un droit de tirage impliquant une réelle croissance de l’autonomie des pouvoirs locaux en la matière: absence de tutelle d’opportunité sur les projets proposés et leur priorité, absence de contrôle de l’état d’avancement des projets, etc.

-       Un taux de subventionnement revu à la hausse, par rapport au mécanisme actuel, afin d’assurer enfin l’équilibre financier des opérations immobilières.

Il s’agit là de certains points essentiels de l’avis du Conseil d’administration de l’Union des Villes et Communes de Wallonie sur l’avant-projet de décret relatif au FILP, tel qu’adopté en première lecture. L’UVCW espère vivement que ses remarques légitimes seront prises en compte par le Gouvernement wallon, notamment  lorsqu’il sera appelé à examiner cette réforme.

Diversification des opérations immobilières

Au sujet des opérations immobilières menées par les SLSP, il convient de relever que le projet de décret prévoit la possibilité de créer des logements pour lesquels les conditions d’attribution et de location du logement « social » ne seront pas applicables. Cette évolution constitue un premier pas positif en vue de permettre aux sociétés de logement d’amplifier la réalisation d’opérations de promotion immobilières. L’UVCW restera évidemment attentive à ce que les conditions pour leur réalisation restent suffisamment souples afin de les rendre possibles et financièrement acceptables.

Interaction SWL - SLSP

Enfin, concernant le volet relatif au logement public, on relèvera que les missions de la SWL et ses interactions avec les SLSP sont appelées à évoluer.

Premièrement, l’évolution d’un rôle de tutelle de la SWL vers une instance d’avis et d’accompagnement des sociétés de logement est à saluer positivement car souhaitée par le secteur et plus en phase avec leurs besoins.

Rappelons évidemment que la cohérence entre les différentes tutelles (financière, technique et en matière de marchés publics) est essentielle. Cette assistance sera également ouverte aux pouvoirs locaux et régies communales autonomes. Ce champ d’application s’inscrit vraisemblablement dans le cadre du futur Fonds d’investissement pour le logement public pour lequel l’UVCW craint une confusion et complexité des rôles des différentes administrations régionales concernées (la DGO4 et la SWL) vis-à-vis des pouvoirs locaux.

Deuxièmement, on relèvera que les procédures en matière de tutelle sur les marchés publics sont simplifiées, tout en conservant une tutelle sur l’attribution des marchés. L’UVCW salue cette avancée mais regrette que certains seuils de transmission aient été abaissés et que la référence actuelle au seuil plus élevé de publicité belge, ne soit pas maintenue.

Troisièmement, les contrats d’objectifs conclus entre chaque société et la SWL  passeront d’un système de contrôle vers un système d’évaluation de la mise en œuvre d’un contrat. Ceci semble assurer un meilleur équilibre dans les relations entre les parties. L’UVCW regrette cependant que les dispositions décrétales n’ouvrent pas la voie à une contractualisation des relations entre la SWL et les SLSP.

Enfin le rôle des commissaires est également revu afin de tendre à une uniformisation des méthodes d’évaluation et des jurisprudences. L’UVCW s’en réjouit.

Inoccupation des logements

Il s’agit en effet d’un autre pan essentiel de la réforme proposée qui intéresse fortement les communes, très actives en la matière. Les modifications envisagées, inspirées du système existant en Région bruxelloise depuis plusieurs années, comprend une série d’avancées positives, en ce qu’elles améliorent les outils existants et met en place de nouveaux mécanismes auxquelles les pouvoirs locaux pourront avoir recours, sur base volontaire.

On soulignera tout particulièrement:

-           La mise en place d’un cadre visant à rendre effective la présomption d’inoccupation en cas de consommation annuelle d’eau ou d’électricité inférieure à un seuil fixé par le Gouvernement wallon. L’UVCW attendra cependant de l’administration régionale, appelée à servir d’intermédiaire entre la commune et les gestionnaires de réseau de distribution, une collaboration étroite et constructive avec les communes concernées.

-           La mise en place d’un nouveau mécanisme de prise en gestion unilatérale et le choix laissé à l’opérateur immobilier entre celle-ci et la prise en gestion judiciaire telle qu’elle existe actuellement.

-           La consécration d’une infraction administrative et d’amendes y liées. L’UVCW craint toutefois que la possibilité offerte à tout particulier de déposer une plainte n’entraine une surcharge de travail contreproductive et inopportune et soit la source d’abus. En outre, l’UVCW estime que le produit de ces amendes doit revenir aux communes concernées afin de compenser, dans la mesure du possible, l’investissement financier et humain local consenti dans cette politique. L’exposé des motifs de l’article 41 n’est pas clair sur le sujet.

Enfin la possibilité laissée, notamment aux communes, d’introduire une action en cessation est également à souligner.

Salubrité et relogement

C’est en effet un autre pan essentiel de la réforme dans lequel les communes sont particulièrement actives, par l’intermédiaire notamment des bourgmestres et des conseillers en logement qui réalisent un travail de terrain formidable.

La réforme apporte ici des précisions bienvenues dans le cadre de la procédure de relogement et répond ainsi aux difficultés pratiques actuellement rencontrées. L’on s’interroge toujours sur l’opportunité d’appliquer cette procédure à l’article 135 de la NLC, c’est-à-dire en cas d’expulsion pour cause de problèmes liés à la sécurité ou la salubrité publique.

La lourdeur de la procédure de relogement s’avère en effet contraire à la réactivité donnée par cet article 135 NLC et indispensable en cas de menace à l’intégrité physique des habitants. En l’état, et si cette obligation est confirmée, les balises fixées par le projet de code – non application de la procédure en cas d’urgence ou de menace à la santé ou la sécurité des occupants – constituent le strict minimum permettant de répondre aux principales craintes et doivent être entendues comme indissociables à la consécration de cette nouvelle obligation.

Conclusion

En conclusion, l’UVCW souligne les avancées significatives et intéressantes que constituent certaines dispositions de ce projet de décret. Elle déplore cependant d’autres volets de cette réforme qui font craindre des effets largement contre-productifs, voire même hautement dommageables pour les pouvoirs locaux et leur travail au service des citoyens.

Cette intervention est celle de l’UVCW et, à travers elle, des communes, CPAS et SLSP qui en sont membres. Cette intervention est aussi (et avant tout) celle de l’intérêt général qui guide au quotidien les missions et le travail de terrain de ces pouvoirs locaux. L’UVCW espère que cette intervention, fondée sur le droit au logement décent, trouvera écho, notamment par le dépôt de différents amendements.

Le lecteur trouvera, en annexe, les avis du Conseil d’administration de l’UVCW à ce propos.

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Ce document, imprimé le 24-10-2017, provient du site de l'Union des Villes et Communes de Wallonie (www.uvcw.be).
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