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Des nouveautés concernant le bail d’habitation

Pierre-Louis Gillet - Septembre 2018
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L'auteur

Pierre-Louis Gillet

Conseiller à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Le 15 mars 2018, le Parlement wallon s’est prononcé en faveur de la réforme relative au bail d’habitation [1]. Le décret, qui entrera en vigueur le 1er septembre, poursuit deux objectifs : adapter le bail aux nouvelles formes d’habitations et assurer la lisibilité des droits et des obligations des parties.

Suite à la Sixième réforme de l’État, les règles relatives à la location des biens destinés à l’habitation relèvent de la compétence des Régions. A terme, il existera ainsi en Belgique trois régimes différents pour les baux d’habitation. Après la Région Bruxelles-Capitale, la Région wallonne est, avec le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, la seconde à se saisir de ses nouvelles habilitations en matière de logement. Une matière d’une portée considérable, puisqu’à l’heure actuelle, en Wallonie, une habitation sur trois est régie par le droit du bail.

Des nouveautés pour les SLSP ?

L’article 94 du Code wallon du logement et de l’habitat durable stipule que « le Gouvernement fixe, s’il échet par dérogation aux dispositions du Code civil, aux conditions de location d’un logement géré par une SLSP ». Les conditions relatives à la durée des baux sociaux, à leur résiliation, à la nature et au mode de calcul des charges, au mode de constitution, de versement et de libération de la garantie, à la procédure d’entrée et de sortie des lieux, aux obligations respectives des parties, aux sanctions et au mode de calcul des loyers ou des indemnités sont ainsi réglementées par l’arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007 organisant la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public (SLSP). Pour le reste, les SLSP demeurent soumises, à titre subsidiaire, au droit du bail. Dès lors, dans quelle mesure la réforme affecte-t-elle la sphère du bail social ?

Parmi les nouvelles mesures abordées, les sociétés de logement de service public devraient être intéressées par les passages relatifs à la sélection du candidat locataire et à l’exigence de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, et plus encore par les différents outils arrêtés par le Gouvernement wallon, tels que le modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative et la liste exemplative des réparations locatives. Par ailleurs, les sociétés de logement de service public pourraient se voir autoriser par le Gouvernement à pratiquer le mécanisme du bail glissant.

Le décret wallon consacre un régime général, celui du bail d’habitation, et quatre dispositifs spécifiques afin de renforcer les droits des preneurs. En effet, la réforme continue de prévoir un dispositif dérogatoire pour les baux de résidence principale, c’est-à-dire pour les contrats portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire. En outre, trois nouveaux régimes spécifiques font leur apparition, à savoir le bail de colocation, le bail étudiant et le bail glissant. Le décret instaure également une grille indicative des loyers, qui a pour objectif d'aider les locataires et les propriétaires à estimer le loyer de leur logement. Les exigences à respecter préalablement à l'obtention du permis de location, restent, quant à elles, inchangées. La présente contribution a pour objet de présenter ces nouveautés.

Bon à savoir

L’Union des Villes et Communes de Wallonie organise des formations intitulées « Clés pour comprendre le bail d’habitation » et se tient à votre disposition pour toute question relative à la réforme.

Par ailleurs, la Région wallonne a mis en place un nouveau site internet entièrement destiné au bail d’habitation [2]. On y retrouve la nouvelle règlementation, une foire aux questions, une brochure explicative, des modèles et des outils divers.

Le bail d’habitation

Les modifications apportées par la réforme concernent les baux d’habitation conclus sur le territoire régional. Le bail d’habitation est régi par le Chapitre II du décret et défini comme « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir de logement à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du tourisme ». Cette définition englobe les biens immeubles (maisons et appartements) mais aussi les biens meubles. Ceci signifie que les yourtes, containers, péniches, cabanes, caravanes et autres tiny houses peuvent faire l’objet d’un bail d’habitation. Il s’agit, pour le législateur wallon, de tenir compte des nouvelles façons de se loger.

En revanche, les dispositions nouvelles ne modifient pas les règles applicables aux baux des biens immeubles qui ne sont pas des baux d’habitation. Par conséquent, les baux commerciaux, les baux à ferme et les hébergements touristiques demeurent soumis à leurs législations respectives.

Les règles relatives au bail d’habitation constituent le socle commun du droit du bail. Elles s’appliquent d’une part aux baux qui ne sont pas régis par les dispositions particulières, comme par exemple aux baux portant sur une résidence secondaire, et d’autre part pour compléter les dispositions particulières relatives au bail de résidence principale, au bail de colocation, au bail étudiant ou au bail glissant.

Communication publique ou officielle de mise en location

Concernant les mesures phares relatives au bail d’habitation, le décret renforce tout d’abord l’information des locataires dans le cadre de la mise en location d’un bien. Désormais, toute affiche ou annonce de mise en location contient au minimum quatre éléments : le montant du loyer hors charges, le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges, le montant et la nature des charges communes éventuelles et des charges privatives si celles-ci ont un caractère forfaitaire.

Le bailleur qui manquerait à cette obligation s’expose à une amende administrative fixée entre 50 et 200 euros. La commune qui entend constater, poursuivre et sanctionner les contrevenants selon les formes, délais et procédures de la loi relative aux sanctions administratives communales doit préalablement adapter son règlement communal de police. Selon l’UVCW [3], la mise en place du mécanisme de sanction devrait être menée par l’administration régionale afin de garantir une application uniforme de ce dispositif sur l’ensemble du territoire wallon. Cette mesure est d’autant plus curieuse qu’il appartient à l’administration régionale et aux agents communaux désignés par le Ministre wallon en charge de l'Energie de vérifier la mention des indicateurs de performance énergétique dans toutes les publicités réalisées pour la location du bâtiment [4]. L’absence de communication du certificat PEB est frappée d’une sanction de 500 ou de 1000 euros selon les cas et pourrait, le cas échéant, être invoquée comme cause de nullité de la convention de bail si elle avait causé un vice de consentement dans le chef du preneur [5].

Sélection du candidat locataire

Afin de procéder à la sélection d’un candidat locataire en pleine connaissance de cause et dans le respect du décret du 6 novembre 2008 relatif à la lutte contre certaines formes de discrimination, le législateur wallon a ensuite dressé une liste de huit informations que le bailleur peut solliciter. Le bailleur pourra en effet requérir du candidat preneur son nom et son prénom, un moyen de communication, son adresse, sa date de naissance ou une preuve de la capacité à contracter un bail, sa composition de ménage, son état civil si le preneur est marié ou cohabitant légal, le montant des ressources financières dont il dispose et la preuve du paiement des trois derniers loyers.

Cette liste n’est cependant pas exhaustive. D’autres données pourront être exigées par le bailleur, à condition de poursuivre une finalité légitime et que la demande soit justifiée par des motifs sérieux, proportionnés avec la finalité poursuivie. Le candidat preneur est aussi libre de fournir des informations complémentaires. En outre, les SLSP et les autres opérateurs immobiliers [6] auront toujours la faculté de requérir les informations nécessaires à l’exercice de leurs missions.

Éléments essentiels du contrat de bail

Dans l’ancienne législation, seuls les baux affectés à la résidence principale devaient être établis par écrit, lesquels devaient contenir des mentions minimales. La réforme étend à l’ensemble des baux d’habitation la nécessité d’un écrit pour constater un bail et ajoute des mentions minimales supplémentaires.

Dès lors, à partir du 1er septembre 2018, tout bail conclu ou renouvelé devra être établi par écrit et contenir à tout le moins l'identité des parties contractantes, la date de prise en cours du bail, la durée du bail, le type de bail, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble couvrant l'objet locatif, le montant du loyer hors charge, les informations relatives aux charges [7], la mention de l’existence de compteurs individuels ou collectifs et la date du dernier certificat PEB lorsque celui-ci est requis [8].

Lorsqu’une des parties contractantes refuse d’avoir recours à l’écrit, la partie la plus diligente peut la mettre en demeure de se conformer à l’obligation par envoi recommandé ou par exploit d’huissier. À défaut d’exécution dans les huit jours, elle pourra saisir le juge de paix afin de contraindre la partie défaillante à dresser, compléter ou signer la convention écrite, ou pour requérir si besoin que le jugement vaille bail écrit.

Afin de permettre aux parties au contrat de disposer d’un document comprenant l’ensemble des clauses minimales et des clauses supplétives qu’elles pourront ou non choisir d’adopter, le législateur wallon a confié au Gouvernement la tâche d’arrêter un modèle-type de contrat de bail. Ce modèle aura simple valeur indicative, les parties pouvant s’en écarter. En outre, le Gouvernement est chargé de rédiger une annexe pour chaque type de baux, contenant une explication synthétique et pédagogique des dispositions légales relatives aux droits et obligations du bailleur et du preneur. Cette annexe est obligatoirement jointe au contrat de bail.

État des lieux

Le nouveau décret prévoit toujours l’obligation, à charge des parties, de dresser des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoirement et à frais communs. L’état des lieux d’entrée doit être établi soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation et être annexé au contrat de bail écrit. Il est soumis à enregistrement.

Par ailleurs, le texte apporte trois retouches au régime en place. D’abord, pour aider les parties dans leurs démarches, le législateur wallon a chargé le Gouvernement d’arrêter un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative. Le décret précise ensuite les mentions minimales que devront comporter les états des lieux d’entrée et de sortie, sauf si les parties décident d’en disposer autrement. Enfin, à défaut d’accord entre les parties au moment de l’état des lieux de sortie, chacune d’entre elles aura la possibilité, avant la date de remise des clés et à condition que le contrat n’en dispose autrement, de porter l’affaire devant le juge de paix afin qu’il désigne un expert.

Exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité

Alors qu’à l’heure actuelle, seuls les baux de résidence principale doivent répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité lors de l’entrée en jouissance du preneur, cette obligation est désormais étendue à l’ensemble des baux d’habitation, à l’exception des baux portant sur un meuble et les baux de rénovation, et ce pendant toute la durée du bail. Si l’habitation louée ne répond pas ou plus aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, le preneur peut, lorsque les travaux ne lui sont pas imputables, mettre le bailleur en demeure d’exécuter les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité. A défaut de réaction dans le chef du bailleur, il appartiendra au preneur de saisir le juge de paix afin de lui demander soit la mise en conformité du bien, accompagnée, le cas échéant, d’une diminution de loyer dans l’attente des travaux, soit la résolution du contrat avec dommages et intérêts.

Pour le surplus, concernant la sécurité, le décret instaure une nouvelle obligation dans le chef du preneur, qui devra assurer sa responsabilité en cas d’incendie. Notons que le preneur répond de l’incendie de l’habitation, à moins qu’il ne prouve qu’il n’a commis aucune faute.

Travaux et réparations

Afin d’aider les parties dans la répartition des travaux, le décret stipule que le Gouvernement doit arrêter une liste non limitative des réparations locatives, lesquelles incombent au locataire. Celles-ci sont définies comme les réparations de minime importance et dues à l’utilisation normale des lieux par le preneur. Toutefois, lorsque les réparations réputées locatives sont occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure, elles restent à charge du bailleur.

Le bailleur est aussi chargé de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ou de menu d’entretien. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste doit être établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les supporter. La liste des travaux économiseurs d’énergie doit être déterminée par le Gouvernement wallon.

Dans l’hypothèse où ces réparations ou ces travaux économiseurs d’énergie durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué en tenant compte du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé. Par ailleurs, si les réparations ou les travaux économiseurs d’énergie rendent le logement inhabitable, le locataire pourra faire résilier le bail.

Décès du preneur

L’article 1742 du Code civil prévoyait que « le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur ». Si la réforme ne prévoit pas de changement en cas de décès du bailleur, une nouvelle disposition règle les conséquences du décès du preneur.

En principe, le décès du preneur entraînera la résiliation du bail trois mois après le décès sans préavis ni indemnité. Néanmoins, le décret offre la possibilité à toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès de notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail, et ce dans un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur. Le bailleur dispose alors d’un mois pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs. Ce dispositif intéressera particulièrement le cohabitant de fait mais ne vise par contre pas les cas du marié survivant et du cohabitant légal survivant pour lesquels le bail continue à produire pleinement ses effets [9].

Au cas où l’habitation serait inoccupée, le décret permet au bailleur de reprendre possession de son bien rapidement après le décès de son preneur en distinguant deux situations. D’une part, si l’habitation est inoccupée et vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier. Le bail sera alors résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité. D’autre part, si l’habitation est inoccupée mais toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait également constater par un huissier, qui réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai de trois mois suivants le décès du locataire, le bailleur en dispose en bon père de famille aux frais des ayants droit. Selon l’exposé des motifs, le bailleur pourrait, par exemple, évacuer les meubles, les conserver dans un garde-meuble ou encore les vendre.

Enfin, le bailleur confronté au décès du preneur pourra faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge de paix.

Le bail de résidence principale

A l’instar de la loi du 20 février 1991, le Chapitre III du décret prévoit un régime dérogatoire au droit commun pour les baux de résidence principale. Il s’applique aux baux d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale. Les biens meubles tels que les yourtes, containers, péniches, caravanes pourront faire l’objet d’un bail de résidence principale, au même titre que les biens immeubles.

Obligation d’enregistrement du contrat de bail

En vertu du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule, doivent être enregistrés dans un délai de deux mois à partir de la signature du bail [10].

Cette obligation ne concerne que les baux d’immeubles, à l’exception des baux portant sur des biens meubles. Il appartient au bailleur d’enregistrer le contrat de bail, lequel s’expose, en cas d’enregistrement tardif, à une amende fiscale de minimum 25 euros. En outre, le décret du 15 mars 2018 prévoit trois sanctions civiles à l’égard du bailleur qui contreviendrait à l’obligation d’enregistrement.

Le départ du bailleur, sans préavis ni indemnité

Après la période de deux mois et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, le locataire d’un bail de résidence principale pourra mettre le bailleur en demeure d’enregistrer le bail. Si ce dernier ne s’exécute pas dans un délai d’un mois, le preneur pourra se prévaloir d’un défaut d’enregistrement de la part du bailleur pour quitter les lieux sans préavis ni indemnité.

L’indexation du loyer

Le décret wallon prévoit, à l’instar de la loi du 20 février 1991, une adaptation annuelle du loyer au coût de la vie. Cependant, si l’indexation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due par le preneur que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.

La révision du loyer

La même règle est retenue en ce qui concerne la révision des loyers. En effet, entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat, les parties au contrat de bail de résidence principale ont la possibilité de convenir de la révision du loyer ou, à défaut d’accord, de la solliciter auprès du juge de paix. Ce dernier peut accorder la révision du loyer s’il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande ou lorsque le bailleur établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l’introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué, à l’exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Or, le décret wallon stipule que si cette révision aboutit à une augmentation de loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.

Durée du bail

Concernant la durée du bail de résidence principale, le décret du 15 mars 2018 assure la continuité des dispositions contenues dans le Code civil, en y apportant plusieurs corrections.

Le principe : un bail de neuf ans

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de neuf ans. À l’expiration de cette période, le preneur et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat sans motif et sans indemnité. S’il était auparavant requis que le congé soit donné au moins six mois avant l’échéance par une des deux parties, il est désormais prévu un délai de trois mois pour le preneur et de six mois pour le bailleur. À défaut d’un congé notifié dans le délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

Dans la continuité du régime actuel, le bailleur a la faculté de mettre fin au bail anticipativement, sous certaines conditions, pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif mais moyennant une indemnité. Le preneur peut pour sa part mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois et le paiement d’une indemnité si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat.

Les exceptions : les baux de courte et de longue durée

Par dérogation au principe selon lequel un bail de résidence principale est conclu pour une période de neuf années, les parties peuvent opter pour un bail de courte durée (conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans), un bail de longue durée (conclu pour une durée supérieure à neuf ans), ou un bail à vie (conclu pour la vie du preneur).

Le nouveau décret prévoit deux modifications au dispositif du bail de courte durée.  

Premièrement, alors que le bail de courte durée ne pouvait faire l’objet que d’une seule prorogation, il pourra à l'avenir être prorogé deux fois. Dès lors, à défaut pour une des parties de notifier un congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue, le bail sera prorogé, moyennant un écrit, aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans.

Deuxièmement, le régime antérieur disposait que le bail de courte durée prenait fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue, mais ne prévoyait pas la possibilité pour les parties de mettre fin anticipativement au contrat. Dorénavant, le preneur et le bailleur pourront mettre fin unilatéralement au bail de courte durée à tout moment moyennant un congé de trois mois et le paiement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne pourra cependant user de cette faculté qu’après la première année de location et pour occupation personnelle. 

Garantie locative

Le régime relatif à la garantie locative reste identique à celui prévu par la loi du 20 février 1991. La garantie locative peut, au libre choix du preneur, prendre trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Le décret charge néanmoins le Gouvernement de fixer un formulaire par lequel les ins­titutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, et ce peu importe la manière dont cette garantie est constituée. Par conséquent, il sera à l’avenir impossible pour le bailleur de savoir sous quelle forme la garantie locative a été fournie. De plus, le texte octroie la possibilité au Gouvernement wallon d’organiser, dans le futur et selon les modalités qu’il définit, un fonds de garantie locative public pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires. À ce jour, le Gouvernement wallon ne s’est toujours pas saisi de cette habilitation.

Le bail de colocation

Le Chapitre IV du décret du 15 mars 2018 crée un nouveau dispositif dérogatoire au droit commun à destination des colocations. Le législateur a décidé d’organiser cette façon d’habiter qui tend à prendre de plus en plus d’ampleur au sein du secteur de la location et qui était, jusqu’à présent, régi par le droit commun et les dispositions relatives au bail de résidence principale.

En plus des règles propres au bail de colocation, les colocataires et le bailleur seront régis par le droit commun du bail d’habitation et, lorsqu’un des colocataires affecte le bien loué à sa résidence principale, par les dispositions particulières relatives au bail de résidence principale.

Le pacte de colocation

Le nouveau régime s’adresse aux personnes souhaitant louer un même bien, à l’exception des personnes formant un couple marié ou de cohabi­tants légaux. Pour pouvoir en bénéficier, les futurs colocataires devront conclure, avant la signature du bail, une convention fixant leurs droits et devoirs réciproques, intitulée « pacte de colocation ».

Ce pacte doit définir notamment la répartition du loyer et des charges entre colocataires, l’inventaire des biens meubles précisant leur proprié­taire, les modalités de conclusion des contrats d’approvi­sionnement relatifs aux charges et des contrats d’assurance relatifs au bien loué, les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, les conditions de constitution et de libération de la garantie locative ainsi que les modalités de résolution des conflits entre les colo­cataires. Afin de faciliter la rédaction d’un pacte de colocation, le Gouvernement doit arrêter un modèle-type indicatif.

Une fois le pacte de colocation signé, les colocataires et le bailleur concluent le bail de colocation, qu’ils signeront tous. Le bail porte sur une habitation qui comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun à tous les colocataires. Ceux-ci sont alors solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail, comme la constitution de la garantie, le paiement des loyers et des charges ou encore des éventuels dégâts.

Les possibilités de congé

Lorsque l’ensemble des colocataires souhaitent mettre fin au bail, le congé doit être signé par chacun d’entre eux. Si, avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les colocataires pourront toujours mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois, et, le cas échéant, le payement d’une indemnité.

Le décret offre également la possibilité au colocataire seul de se libérer de ses obligations avant le terme du bail. Le colocataire devra alors notifier un congé de trois mois au bailleur et à ses colocataires.

Ces trois mois pourront être mis à profit par le colocataire sortant, le bailleur ou les autres colocataires pour rechercher un remplaçant. Une fois trouvé, le remplaçant devra être agréé à la fois par le bailleur et par les autres colocataires, lesquels ne pourront refuser l’agrément que pour de justes motifs, comme par exemple une mésentente entre les colocataires restants et le candidat ou l’absence de revenus suffisants du candidat remplaçant [11]. Si à l’expiration du terme de trois mois, le colocataire sortant n’est pas remplacé dans la colocation, il devra payer une indemnité équivalente à trois fois sa part dans le montant du loyer mensuel aux autres colocataires, ces derniers demeurant solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail.

À chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes. Cet avenant est dressé entre colocataires uniquement.

Le nouveau colocataire succède aux droits et obligations du colocataire sortant pour la durée du bail restante. Le bailleur, les colocataires restants et le nouveau colocataire signent un avenant au bail à son arrivée, qui fait l’objet d’un enregistrement par le nouveau colocataire.

Le nouveau dispositif introduit aussi une faculté, pour le bailleur, de résiliation du bail. Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail initial ont donné leur congé en vue de se libérer de leurs obligations avant le terme du bail, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un préavis de six mois. Le bailleur peut évidemment préférer la conclusion d’un nouveau bail, avec l’ensemble ou une partie des colocataires.

Le bail étudiant               

Le Chapitre V du décret organise également un nouveau dispositif dérogatoire au droit commun qui renforce les droits de l’étudiant qui apporte la preuve qu’il est régulièrement inscrit dans un établissement d’enseigne­ment secondaire ou supérieur. Un bail conclu avec une personne qui ne démontre pas sa qualité d’étudiant continuera d’être régi par les règles du droit commun ou de résidence principale.

Pour démontrer sa qualité, l’étudiant communiquera au bailleur une attestation d’inscription régulière lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation. S’il n’en dispose pas encore, il pourra fournir une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction de la demande. Dans ce cas, il devra toutefois communiquer l’attestation d’inscription régulière dans les trois mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les trois mois qui suivent la prorogation du bail. Avant l’expiration du délai de trois mois, l’étudiant peut solliciter, sur demande motivée auprès du bailleur, une prorogation de ce délai pour une même durée.

En plus des règles propres au bail étudiant, l’étudiant et le bailleur seront, comme dans l’hypothèse d’un bail de colocation, régis par le droit commun du bail d’habitation et, lorsqu’un des colocataires affecte le bien loué à sa résidence principale, par les dispositions particulières relatives au bail de résidence principale.

Un bail d’une durée maximale d’un an

Le nouveau dispositif prévoit que le bail est réputé conclu pour un an, sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure. Le bail étudiant peut donc être conclu pour une durée maximale d’une année, accompagnée, le cas échéant, d’une tacite reconduction. Le bail étudiant prend fin au terme moyennant un préavis d’un mois donné par l’une ou l’autre partie.

De plus, le décret prévoit des conditions particulières de résiliation du bail par le preneur avant l’expiration du terme. L’étudiant pourra en effet mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité complémentaire équivalente à trois mois de loyer. L’étudiant ne pourra cependant pas donner son préavis après le 15 mars, afin d’éviter une généralisation des préavis donnés pour éviter le paiement des mois d’été. Cette indemnité ne sera pas due si l’étudiant ne suit finalement pas sa formation (en cas d’irrecevabilité de l’inscription, de son refus ou d’abandon d’étude), s’il cède son bail et propose un remplaçant au bailleur ou s’il est confronté au décès d’un des parents de l’étudiant ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien.

Un régime particulier pour la sous-location

Dans l’hypothèse où il serait amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois, le décret prévoit la possibilité pour l’étudiant de sous-louer son bien, avec l’accord du bailleur. Ceci vise spécifiquement les étudiants poursuivant leur formation dans le cadre d’un stage ou d’un programme d’échange. Les étudiants souhaitant préparer leurs examens chez leurs parents ou dans un autre endroit propice à l’étude ne pourront prétendre à cette faculté.

Un label « logement étudiant de qualité »

Le décret prévoit que le Gouvernement puisse créer et fixer les conditions et les modalités d’octroi d’un label « logement étudiant de qualité ». Il s’agira notamment pour le Gouvernement de prévoir des normes de qualité à atteindre afin de favoriser la mise sur le marché locatif de logements étudiants exemplaires. Ce label de qualité se distingue du permis de location tel que prévu par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable. A l’heure actuelle, ce nouveau label n’est pas encore en vigueur. Il nécessite en effet l’adoption d’un arrêté du Gouvernement wallon.

Bail de colocation vs bail étudiant

Qu’advient-il lorsque des étudiants s’installent en colocation ? Puisque le bail de colocation et le bail étudiant sont deux régimes incompatibles, il reviendra aux parties de choisir le régime applicable au contrat, eu égard aux avantages et aux inconvénients des régimes respectifs.

Le bail glissant 

Outre le bail de colocation et le bail étudiant, le Parlement wallon fournit, au Chapitre VI du décret du 15 mars 2018, un nouveau cadre législatif au bail glissant.

Le bail glissant est un contrat par lequel une personne morale conclut, avec l’accord exprès du bailleur, un bail de résidence principale portant sur un bien d’habitation en vue de sous-louer simultanément le bien à une personne en état de précarité. A la suite de la conclusion du contrat, la personne morale assume, d’une part, à l'égard du bailleur toutes les obligations d'un preneur principal, et bénéficie des mêmes droits que ce dernier. Elle assure, d’autre part, un accompagnement social au profit du sous-locataire tout au long de la durée du bail. Une fois que les objectifs du suivi sont atteints, le bail de résidence principale conclu entre le bailleur et la personne morale est cédé au sous-locataire, lequel devient le preneur principal du bail. De cette manière, le bail conclu entre le bailleur et la personne morale « glisse » vers la personne en état de précarité.

Le Gouvernement wallon doit encore arrêter la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant ainsi qu’un modèle de bail glissant type. Le décret fixe les mentions minimales que doit contenir tout bail glissant, outre celles requises pour l’ensemble des baux d’habitation.

Dans le nouveau dispositif, le bail principal et la sous-location sont conclus pour une durée maximale de trois ans. La cession du bail au sous-locataire peut intervenir à trois moments distincts, pour autant que la personne morale estime qu’il a atteint les objectifs de l’accompagnement social définis en début de bail et qu’il informe préalablement le bailleur quant à la capacité du sous-locataire à reprendre à sa charge les obligations découlant du bail principal [12]. La cession intervient soit deux mois avant l’expiration de la première année, soit deux mois avant l’expiration de la seconde, soit au plus tard six mois avant l’expiration de la troisième. Le bailleur ne peut, pour sa part, s'opposer à la cession du bail. Si, par contre, la personne morale constate que le sous-locataire n’a pas atteint les objectifs, le bail ne pourra être prorogé.

La grille indicative des loyers

Le Chapitre VII du décret wallon est dédié à la grille indicative des loyers, que le Gouvernement doit arrêter ultérieurement et mettre à la disposition du public. Le loyer indicatif a pour objectif d'aider, tant les locataires que les propriétaires, à disposer d'un point de référence relatif au montant du loyer d'un logement. Comme son nom l’indique, la grille indicative des loyers n’a pas de caractère obligatoire.

La grille indicative des loyers, actuellement en phase de test, sera fixée en fonction de différentes caractéristiques du bien (comme la catégorie d’habitation, la localisation, la superficie utile, le nombre de pièces, l’année de construction ou de grosses réparations, etc.) et à partir des niveaux de loyers constatés statistiquement. Une adaptation annuelle est prévue sur base d’un échantillon représentatif d’habitations mis en location sur l’ensemble de la Wallonie. Les logements d’utilité publique, les habitations atypiques ou insolites, les habitations disposant d’un bail de colocation ou d’un bail étudiant et les habitations louées occupées depuis plus de neuf ans seront exclus de l’échantillon.

Droit transitoire

Le décret s’applique le 1er septembre 2018 aux effets futurs des contrats de bail en cours. Les modifications relatives à l’exigence d’un écrit et aux éléments essentiels du contrat de bail, à l’obligation pour le preneur de s’assurer contre l’incendie de l’habitation et au bail de résidence principale de courte durée ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés à partir de l’entrée en vigueur du décret. Il en va de même pour les dispositions particulières au bail de colocation et au bail étudiant.

Un texte à caractère autonome

Si l’ancienne législation relative au bail d’habitation était contenue dans le Code civil, la nouvelle réforme fait l’objet d’un texte à caractère autonome, comprenant l’ensemble des dispositions spécifiques à la matière. L’ambition du Gouvernement est que le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation soit ensuite codifié au sein du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable, pour ainsi rejoindre les dispositions régissant les logements d’utilité publique.

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  1. [Remonter] M.B. 28.3.2018, p. 30498 (inforum n°319.445).
  2. [Remonter] http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/bail/index
  3. [Remonter] S. Smoos, Application des amendes administratives communales en matière de bail... Attention aux dérives!, mai 2007, http://www.uvcw.be/articles/33,526,226,226,1814.htm
  4. [Remonter] Conformément au décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments et à l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments.
  5. [Remonter] J.P. Messancy, 9 avril 2014, J.JP., 2015, p.121.
  6. [Remonter] Les opérateurs immobiliers sont listés à l’article 1er 23° du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.
  7. [Remonter] Les informations relatives aux charges englobent le montant et la nature des charges communes éventuelles, le montant et la nature des charges privatives si celles-ci ont un caractère forfaitaire, l’indication du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles, et dans le cas d’immeubles à habitations multiples, si le montant des charges n’est pas forfaitaire, le mode de calcul des charges et la répartition effectuée.
  8. [Remonter] Conformément au décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments ainsi que l’indice de performance attribué au bien loué.
  9. [Remonter] En application de l’article 215, §1er du Code civil, le marié et le cohabitant légal sont considérés comme cocontractant.
  10. [Remonter] Articles 19, 3 ° et 32, 5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.
  11. [Remonter] L’existence ou non de justes motifs sera, en cas de désaccord entre parties, soumise à l’appréciation du juge.
  12. [Remonter] Cette communication doit avoir lieu dans le respect du secret professionnel et de la vie privée du sous-locataire.

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Ce document, imprimé le 19-09-2018, provient du site de l'Union des Villes et Communes de Wallonie (www.uvcw.be).
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