Acquisition d’un bien - Rétractation

Alexandre Ponchaut - Mai 2012
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L'auteur

Alexandre Ponchaut Alexandre Ponchaut

Conseiller à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Notre conseil communal a décidé le principe de l’acquisition d’un bien. Depuis, il souhaite se rétracter. Est-ce possible ?

Notre système juridique considère que la vente est un contrat consensuel. Cela signifie donc que dès qu’il y a consentement des parties, la vente a lieu. Ce principe se retrouve d’ailleurs à l’article 1583 du Code civil, lequel précise que la vente "est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé". Soulignons toutefois que si la vente peut exister entre les parties, une publicité est nécessaire pour la rendre opposable au tiers (inscription au registre des hypothèques,…).

La vente consiste donc en un accord entre deux parties. Toutefois, une partie peut valablement s’engager vis-à-vis de l’autre en émettant une offre d’achat ou de vente. Dans ce cas, son engagement se transformera en contrat de vente, dès que l’autre partie l’accepte, sans autre condition.

L’offre doit être distinguée des "simples pourparlers, des préliminaires à la vente ou des préparations à la vente (qui) ont pour objet non de former le contrat de vente, mais d’examiner si la vente est possible et, le cas échéant, d’en faciliter ou d’en préparer la conclusion".

La doctrine dégage traditionnellement trois conditions à réunir pour qu’une offre valable existe.

  • L’offre doit être ferme. Il faut donc une réelle intention de contracter. Ainsi, "une proposition de contracter ne constitue une offre que si son auteur a d’ores et déjà la volonté d’être lié en cas d’acceptation" [1].
  • L’offre doit être précise ou complète. L’offre doit porter sur les éléments essentiels de la vente (le prix et la chose), mais aussi sur les éléments que les parties considèrent comme substantiels. Ainsi, dans ce dernier cas, si le vendeur accepte l’offre d’achat de la commune, mais souhaite imposer une condition supplémentaire, il n’y a pas d’accord sur l’offre mais bien une offre de vente de la part du propriétaire.
  • L’offre doit être extériorisée. Cela signifie qu’elle doit parvenir à son destinataire, soit par l’offrant lui-même, soit par son mandataire.

L’appréciation de ces éléments dépendra évidemment des circonstances de l’espèce. Dans une affaire, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de se prononcer sur une délibération du conseil communal, intitulée "Acquisition de gré à gré pour cause d’utilité publique – principe", laquelle décidait "le principe d’acquérir de gré à gré, pour cause d’utilité publique, les biens ci-après désignés, appartenant à la Société" et chargeait le collège de l’exécution de la décision.

Pour le Conseil d’Etat, cette "délibération portait, comme son intitulé et ses termes l’indiquent, sur le principe d’une acquisition de gré à gré, pour cause d’utilité publique, des biens qu’elle désigne, alors qu’une (autre) délibération avait pour objet d’"approuver le compromis de vente du 8 avril 2002" aux conditions qu’elle fixe; qu’il s’ensuit que la (première) délibération constitue un simple acte préparatoire dans la procédure qui a conduit à l’acquisition par la commune des biens concernés et n’est pas susceptible de recours devant le Conseil d’Etat" [2].

Par conséquent, dans cette affaire, la juridiction a considéré qu’une délibération sur le principe de la vente n’était qu’un acte préparatoire. Il ne consiste donc pas en un engagement de la part de la commune et celle-ci peut valablement refuser d’accepter l’achat par la suite. Il convient toutefois de préciser que chaque juge du fond, en fonction des circonstances de l’espèce, appréciera souverainement si une offre est ou non existante.

Si une offre existe, celle-ci doit être maintenue durant la durée mentionnée dans l’offre elle-même ou, à défaut, durant un délai raisonnable qui "devra être suffisant pour permettre au destinataire de l’offre d’en prendre connaissance, de disposer d’un délai de réflexion et d’y répondre" [3]. Cette durée raisonnable sera appréciée au cas par cas (usage du secteur, complexité de la proposition contractuelle, temps nécessaire pour l’étudier,…) [4]. A l’échéance de ce délai, l’offre devient caduque et l’offrant est libéré de son engagement.

Lorsque l’offrant souhaite révoquer son offre, c’est-à-dire la retirer, après que l’offre soit parvenue à son destinataire, il engage sa responsabilité. Pour une tendance majoritaire en doctrine, "la rétractation demeure juridiquement inefficace aussi longtemps que le délai de validité de l’offre n’est pas expiré et que l’acceptation, si elle intervient en temps utile, entraîne la conclusion du contrat malgré la volonté contraire de l’offrant" [5].

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  1. [Remonter] M. Vanwijk-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, Le processus de la formation du contrat : aspects juridiques, in La négociation immobilière. L’apport du notariat, Bruxelles, Bruylant, 1998, p. 147
  2. [Remonter] C.E. 25.10.2005, Roberti de Winghe, n° 150.666.
  3. [Remonter] C. Delforge, L’offre de contracter et la formation du contrat, R.G.D.C., 2005, p.6, n°5
  4. [Remonter] Y. Ninane, La vente est parfaite "dès qu’on est convenu de la chose et du prix" : un principe légal simple cachant certaines complexités, in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – actes de colloque, Kluwer, 2012, p.33.
  5. [Remonter] M. Vanwijck-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, op. cit., p. 172.

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