Bail – jouissance paisible du locataire

Alexandre Ponchaut - Juillet 2017
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L'auteur

Alexandre Ponchaut Alexandre Ponchaut

Conseiller à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Notre ville est bailleresse d’un immeuble. Le bâtiment voisin, qui nous appartient également, va faire l’objet d’importants travaux. Risquons-nous de devoir une indemnité à notre locataire en raison des futurs désagréments (bruit, poussière, coupures de courant, etc.) ?

L’article 1719, 3° du Code civil impose au propriétaire du bien donné en location de garantir la jouissance paisible du locataire. Ainsi, durant toute la durée de la location, le bailleur doit s’abstenir de tout fait matériel ou juridique qui est de nature à troubler de manière directe ou même indirecte la jouissance du preneur. Cette obligation est relativement large et couvre une multitude de cas d’application. Citons notamment l’interdiction pour le bailleur de changer la forme de la chose louée[1], l’interdiction pour le bailleur d’imposer au locataire de réaliser dans le bien loué des travaux autres que urgents[2], la limitation de la fréquence durant laquelle le droit de visite peut être exercé par le bailleur, etc.

La réalisation de travaux par le bailleur dans un immeuble attenant au bien loué est également un cas d’application si ces travaux génèrent des nuisances indirectes importantes au preneur. A noter que le manquement à l’obligation de garantir la jouissance paisible du locataire reposera sur une appréciation au cas par cas. Celle-ci devra notamment être fonction de l’importance des nuisances, de la destination donnée au lieu par le locataire (par exemple, une crèche ou une maison de repos pourrait requérir une quiétude plus importante) et de la connaissance qu’avaient les parties au moment de la conclusion du contrat (la volonté du locataire quant à son affectation et la volonté du propriétaire d’effectuer des travaux dans le voisinage immédiat). L’appréciation de ces éléments appartiendra au juge, s’il est appelé à connaître du différend.

Les parties peuvent toutefois déroger conventionnellement à ces règles de droit commun. Ainsi, le contrat initial ou un avenant au contrat peut prévoir que le locataire sera tenu de supporter tels types de troubles, sans pouvoir prétendre à une indemnité. Ces clauses seront à interpréter restrictivement.

Face à un trouble de jouissance, le locataire peut saisir le juge de paix. Le juge appréciera l’importance des actes du bailleur. En effet, si ceux-ci « ne privaient pas réellement le preneur de son droit de jouir paisiblement du bien loué, la garantie ne serait pas due et le preneur devrait supporter le dérangement occasionné »[3]. Dans ce cadre – et pour autant qu’il ait réussi à convaincre le juge de la gravité du trouble subi et de la responsabilité du bailleur -, le locataire peut demander au juge :

- L’exécution en nature et donc la fin du trouble en cours. En l’espèce, il s’agirait de prendre toute mesure utile pour faire cesser les nuisances subies.

- Si l’importance du trouble le justifie, la résolution du contrat avec, le cas échéant, des dommages et intérêts. Ces dommages et intérêts pourront notamment couvrir la nécessité de prendre en location un nouvel immeuble.

Il s’agit là des voies légales. Il n’est en outre pas interdit aux parties de convenir à l’amiable d’un accord comme le paiement (total ou partielle) de l’indemnité d’occupation pour la prise en location temporaire d’un bien de substitution. Rien n’impose cependant le bailleur d’accepter un tel accord.

 


[1] C. civ., art. 1723.

[2] C. civ., art. 1724.

[3] C. Poullet, La garantie du bailleur d’immeuble d’habitation collective, A.D.L., 2007, n°3, p.281.


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Ce document, imprimé le 20-09-2017, provient du site de l'Union des Villes et Communes de Wallonie (www.uvcw.be).
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