Bail à ferme : exception au droit de préemption du locataire

Alexandre Ponchaut - Avril 2017
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L'auteur

Alexandre Ponchaut Alexandre Ponchaut

Conseiller à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Notre commune souhaite vendre une terre faisant l’objet d’un bail à ferme. Le fermier qui l’occupe n’est pas le titulaire du contrat et nous n’avons jamais autorisé de cession. Devons-nous respecter un droit de préemption ?

Tout d’abord, rappelons que le droit de préemption offre à son bénéficiaire un droit de préférence pour l’achat du bien. Ainsi, le propriétaire et un acheteur conviennent des modalités de la vente et ce n’est qu’ensuite que le propriétaire sollicite son locataire afin de lui demander s’il désire ou non se subroger à l’acheteur et reprendre ainsi la convention à son nom.  Par conséquent, « le propriétaire du bien loué reste maître de la fixation du prix et des conditions de la vente. Mais ses prérogatives sont réduites en ce qu’il n’est plus libre de décider définitivement du choix de son acheteur, étant tenu, après détermination de celui-ci, de faire offre d’abord à son fermier »[1].

Ainsi, vous pouvez dans tous les cas mener une procédure visant à vendre la terre au plus offrant, sachant toutefois que le locataire, titulaire d’un droit de préemption, pourra se substituer à l’acquéreur. Notons que dans la pratique, l’existence d’un droit de préemption rebute souvent les candidats acquéreurs à déposer une offre et s’avère dès lors peu intéressante pour le propriétaire.

Au niveau du bail à ferme, le mécanisme de droit de préemption est repris à l'article 48 et suivants de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme. L’article 52, 1° prévoit que le preneur ne jouit pas du droit de préemption lorsque le bien n’est exploité ni par le locataire personnellement, ni par son conjoint, ni par les descendants du locataire ou de son conjoint,  ni par les enfants adoptifs du locataire ou de son conjoint, ni par les conjoints des descendants ou enfants adoptifs du locataire ou du conjoint.

Le locataire ne dispose donc pas d’un droit de préemption lorsqu’il a cédé ou sous-loué son bail, sans autorisation écrite et préalable du propriétaire comme l’exige pourtant la loi. En effet rappelons que seules les cessions et sous-locations familiales sont dispensées d’autorisation.

Toutefois, les échanges culturaux (visés à l’article 30, al. 3 de la loi) ne suppriment pas le droit de préemption pour le fermier. Par « échanges culturaux », on entend les contrats par lesquels deux exploitants, pour des raisons de commodité, s’échangent réciproquement la jouissance de parcelles. L’échange de cultures implique donc un échange de terres ayant une valeur culturale et une contenance similaires. Comme le relèvent certains auteurs de doctrine, « l’échange de culture ne saurait en aucun cas être assimilé à une sous-location dès lors qu’aucun des deux « échangistes », restant titulaires juridiques du portant sur leur parcelle respective ne se dessaisit de l’exploitation d’une parcelle de terre sans obtenir l’exploitation d’une autre parcelle de terre »[2]. Restant titulaire des droits et obligations sur la terre louée, le locataire initial bénéficie du droit de préemption sur celle-ci, même s’il n’exploite plus dans les faits la parcelle en question.

La loi n’impose pas de formalité particulière au niveau des échanges culturaux. Ainsi, bien souvent, le propriétaire n’en est même pas averti. Dès lors la distinction entre les échanges culturaux (qui n’implique donc aucune perte de jouissance de la part des deux exploitants « échangeurs ») et la cession et sous-locations (qui impliquent donc de la part du fermier la perte de la jouissance d’une parcelle, sans en récupérer une ailleurs) peut être difficile à établir.  En effet, le bailleur ne peut, préalablement à la vente, exiger du locataire la preuve qu’il bénéficie bien du droit de préemption.

Il convient donc d’être très prudent en la matière. En effet, si le bien est vendu en niant un droit de préemption existant, la commune s’inscrirait en faux. Dans ce cas, le fermier pourrait soit exiger d’être subrogé à l’acheteur (pour obtenir le bien en lieu et place de l’acheteur), soit exiger une indemnité correspondant à 20% du prix de vente. Pour éviter tout risque et si des soupçons d’une sous-location existent, le bailleur pourrait introduire une action déclaratoire au sens de l’article 18 du Code judiciaire. Cette action permettrait de lever tout doute quant à l’existence ou non d’un droit de préemption et d’éviter ainsi le risque d’une sanction pour méconnaissance du droit de préemption, une fois le terrain vendu.

Précisons que d’autres exceptions à l’exercice du droit de préemption sont énumérées à l’article 52 de la loi sur le bail à ferme. Citons notamment la vente d’un bien à un pouvoir public afin qu’il affecte celui-ci à des fins d’intérêt général, la vente d’une parcelle pour laquelle le locataire a déjà donné un congé ou encore, sous certaines conditions, la vente d’un terrain à bâtir ou à destination industrielle. Enfin, le juge de paix peut également autoriser le propriétaire à vendre sa parcelle sans que le locataire ne puisse exercer son droit de préemption. Il appartiendra alors au juge d’apprécier au cas par cas si des motifs sérieux existent. Tel pourrait par exemple être le cas lorsque le locataire est pensionné et a déjà cédé une partie de son exploitation ou encore lorsque la parcelle en question, d’une contenance réduite, est enclavée dans un ensemble de parcelles qu’il serait plus opportun de vendre en une seule opération.

 


[1] V. et P. Renier, Le bail à ferme, Rép. Not., T. VIII, L. II, éd. 1992 n°594

[2] F. et H. Van Malleghem, De la cession de bail et de la sous-location, in Le bail à ferme – un état des lieux, La Charte, 2015, p. 277.


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Ce document, imprimé le 22-09-2017, provient du site de l'Union des Villes et Communes de Wallonie (www.uvcw.be).
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