Le logement

L'ancrage local du logement

Tom De Schutter , Thibault Ceder et Alexandre Ponchaut - Dernière mise à jour: Novembre 2017
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Les auteurs

Tom De Schutter Tom De Schutter

Directeur de département à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Thibault Ceder Thibault Ceder

Conseiller expert à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Alexandre Ponchaut Alexandre Ponchaut

Conseiller à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Pour répondre à la demande de logements adaptés aux besoins de la population, la commune est reconnue, par le Code wallon du logement et de l'habitat durable, comme étant un opérateur important en raison de ses spécificités et de sa capacité d'action.

Le rôle et les obligations des municipalités en la matière ainsi que ceux des autres acteurs du logement ont fait l’objet d’une profonde réforme votée en février 2012[1]. Le "Code wallon du logement et de l’habitat durable" qui en est issu est entré officiellement en vigueur le 1er juillet 2012. Il a été profondément modifié par le décret du 1er juin 2017[2].

Les différents paramètres, qui interviennent dans la problématique du logement (paramètres environnementaux, économiques et sociaux), rendent nécessaire une approche transversale et proche tant du territoire que du citoyen, dont la commune est l'actrice privilégiée. Le rôle de véritable pivot fédérateur des différentes politiques, indispensable, est la pierre angulaire de l'ancrage local du logement et trouve sa concrétisation dans l'élaboration de l'outil stratégique et opérationnel qu'est le programme communal.

Sur cette base, la commune agit pour la rénovation et la conservation du bâti, elle rénove ou construit de nouveaux logements pour offrir aux plus démunis un logement décent.

En matière de qualité de l'habitat, la commune, pouvoir de proximité, lutte contre l'insalubrité des logements et dispose, en la matière, d'un pouvoir important.

Le Code wallon du logement et de l’habitat durable reconnaît la commune comme opérateur du logement et confirme l'ancrage local de la politique du logement en consacrant le rôle essentiel que la commune joue, depuis des lustres, en cette matière. Ce rôle se traduit notamment au travers de la synergie avec la Région ainsi qu'avec les autres acteurs "locaux" du logement: sociétés de logement de service public, AIS, partenaires privés.

Signalons que la majorité des articles du Code wallon du logement et de l’habitat durable relatifs aux aides des personnes morales ont été abrogés par le décret du 1er juin 2017. Cette suppression ne remet toutefois pas en cause les subsides promis par le passé. De nouvelles dispositions, inconnues au moment de la mise à jour de cette fiche, devraient les remplacer et encadrer les subsides futurs.

1. La synergie commune-Région

Le Code wallon du logement et de l’habitat durable instaure une synergie "contractuelle" entre la Région et les pouvoirs locaux, par l'établissement d'un plan d'actions "logement" et d'un contrat d'objectifs. Un partenariat financier, sous la forme de subsides régionaux, permet de soutenir les investissements engagés par les communes en matière de logement. Cette synergie est en outre renforcée par des incitants visant à atteindre le seuil de 10 % des logements publics sur le territoire local (Fonds des communes[3], répartition entre les communes des subsides à la création de logements publics[4],…).

Cette synergie s’est vu adjoindre une série d’obligations de résultat à charge des pouvoirs locaux. Ainsi, les communes qui n’atteignent pas 10 % de logement public sur leur territoire doivent prévoir, par leur programme d’ancrage, la création d’un nombre minimum de logements publics déterminé par le Gouvernement wallon[5]. De plus, au 31 décembre 2016, chaque commune doit en principe disposer d’un logement de transit[6] par tranche de 5.000 habitants, avec un minimum de deux logements. Enfin, les communes qui disposent de moins de 5 % de logement public sur leur territoire doivent également obtenir, à partir du 1er janvier 2015, la prise en gestion ou en location d’au moins un logement privé par an par un organisme à finalité sociale (principalement les AIS) ou une société de logement de service public.

Le non-respect de ces différentes obligations peut faire l’objet de sanctions régionales, annuelles ou non, à hauteur de 10.000 euros par logement considéré comme manquant. Une procédure spécifique de recours administratif est également organisée auprès d’une Chambre de recours régionale[7]. Précisons toutefois qu’au jour de la mise à jour de cette fiche, aucune procédure de sanction n’a été initiée par l’autorité régionale.

A. Le plan triennal d'actions « logement » et son contrat d'objectifs[8]

Dans les neuf mois suivant les élections, les nouveaux conseils communaux doivent fixer leurs objectifs et principes d'actions pour mettre en œuvre le droit à un logement décent.

Sur base de la déclaration de politique du logement et des orientations régionales, ils élaborent un programme triennal d'actions. Ce programme identifie, année après année, chaque opération, son maître d'ouvrage, les intervenants associés, son délai de réalisation, le nombre et le type de logements concernés, les modes de financement. Il est élaboré en concertation avec la Région, la province, le CPAS, la société de logement de service public desservant la commune, le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie, l'AIS, la régie de quartier, etc.

Le Gouvernement détermine les objectifs à atteindre, les modalités pour y parvenir et les critères à prendre en compte pour élaborer le programme. Il fixe également les conditions auxquelles celui-ci doit répondre.

Lorsque la commune sollicite l’intervention financière de la Région (notamment un ou des subsides prévus au point suivant), le programme fait l’objet d’une approbation par le Gouvernement wallon. Ce dernier détermine en outre:

  • les objectifs assignés aux personnes morales visées par le programme,
  • les délais de réalisation des objectifs,
  • les moyens à mettre en oeuvre pour les atteindre,
  • les critères d'évaluation des politiques développées.

Le code stipule également, spécifiquement, la contrepartie communale audit contrat.

Ainsi, la commune doit:

  1. disposer d'un service communal du logement notamment pour assurer une information coordonnée des citoyens sur les aides et les droits en matière de logement;
  2. tenir un inventaire permanent des logements inoccupés;
  3. tenir un inventaire permanent des terrains à bâtir;
  4. tenir un inventaire permanent des bâtiments inoccupés appartenant à des personnes de droit public;
  5. tenir un inventaire permanent des possibilités de relogement d'urgence;
  6. adopter un règlement communal en matière d'inoccupation, disposant notamment de la taxation des immeubles inoccupés de moins de 5.000 m².

On précisera enfin que le caractère triennal de ce programme d’actions est issu de la réforme du Code wallon du logement et de l'habitat durable de février 2012. Préalablement à celle-ci, le programme d’action était bisannuel.

Le dernier programme porte sur les années 2014-2016[9]. Depuis, le Gouvernement n’a pas entamé de démarches pour l’élaboration d’un nouveau programme d’actions par les pouvoirs locaux. En outre, comme précisé ci-avant, les dispositions du Code wallon du logement et de l’habitat durable relative aux aides aux personnes morales ont été en grande partie abrogées. Au moment de la mise à jour de cette fiche, il nous est dès lors impossible de déterminer quand il sera demandé aux pouvoir locaux d’élaborer leur prochain programme d’actions et quelle forme ce dernier revêtira. Notons que les programmes d’actions approuvés par le passé restent valables et soumis aux mêmes conditions que celles initialement prévues.

B. Les aides régionales au logement

Pour les programmes d’actions déjà approuvés, un certain nombre d'aides à la création et à la rénovation ont été prévues par le Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Nous retiendrons en particulier que la Région peut accorder une aide à tout pouvoir local ou à toute régie autonome qui construit un ou plusieurs logements sociaux ou qui est ou devient titulaire de droits réels sur un bâtiment améliorable, en vue de le réhabiliter, de le restructurer ou de l'adapter pour y créer un ou plusieurs logements sociaux. La gestion de ces logements sociaux ainsi créés doit être assurée par la société de logement de service public[10].

Par ailleurs, des aides à l'équipement d'ensembles de logements sont également prévues.[11]

Tableau des aides au logement

Objet du subside

Opérations subsidiées

Taux de subvention

Logements sociaux[12]

(art. 29)

Construction

1 chambre :                            65.000 €

2 chambres :                          84.500 €

3 chambres :                          84.500 €

4+ chambres :                      104.000 €

Acquisition et réhabilitation, restructuration ou adaptation

Studio :                                   40.000 €

1 chambre :                            65.000 €

2 chambres :                          84.500 €

3 chambres :                          84.500 €

4+ chambres :                       104.000 €

Démolition d'immeubles non améliorables en vue d'affecter le terrain à du logement (art. 30)

  • Acquisition de l'immeuble et
  • démolition de l'immeuble

60 %

90 % en zones privilégiées

(+ 5 % frais généraux)

Création de logement de transit[13]

(art. 31)

  • Construction Réhabilitation/restructuration
  •  

Studio :                                   50.000 €

1 chambre :                            60.000 €

2 chambres :                          75.000 €

3 chambres :                          75.000 €

4+ chambres :                        80.000 €

Logement collectif :            30.000 €/unité

Création de logement d'insertion[14]

(art. 32)

  • Réhabilitation/restructuration

Studio :                                50.000 €

1 chambre :                            60.000 €

2 chambres :                          75.000 €

3 chambres :                          75.000 €

4+ chambres :                        80.000 €

Logement collectif :            30.000 €/unité

Ce tableau synthétise les aides accordées aux communes pour procéder à la réalisation des programmes d’actions 2012-2013 et 2014-2016 approuvés par le Gouvernement wallon. L'octroi de ces aides ne pourra se faire que dans le respect des conditions fixées par les arrêtés d'exécution[15] (notamment, au regard de l’équipement et parachèvement minimum, la performance énergétique du logement, le délai de réalisation des travaux ou la durée de l'affectation).

On précisera en outre que la construction de logement passif ou équivalent donne lieu à une augmentation du montant du subside (10.000 € pour une maison individuelle et 5.000 € par logement composant un immeuble à appartements ou un logement multiple). Ces subsides seront également augmentés en cas de création de logement adaptable pour les personnes à mobilité réduite[16] (de 2.000 à 3.000 € par logement, en fonction du nombre de chambres).

Tableau des aides à l'équipement d'ensembles de logements[17]

Ce mécanisme d’aides à l’équipement sera sans doute également sujet à un prochain changement. Lors de la mise à jour de cette fiche, le système en vigueur est :

Voiries

  • intérieures: 100 %
  • périphériques: 80 %
  • extérieures: 60 %

Egouts

  • s'il ne sert qu'à l'ensemble de logements: 100 %
  • s'il sert également à l'extérieur de cet ensemble:
      60 %

Eclairage

  idem voirie

Distribution d'eau

  idem égouts

Aménagement des abords

  100 %

Equipements complémentaires d'intérêts collectifs

  •  80 %
  •  90 % en zones spécifiques

2. La synergie entre acteurs locaux

A. La concertation multipartite

Au minimum une fois par an, le bourgmestre organise "une réunion de concertation entre les représentants du collège échevinal, du CPAS, de toute société de logement de service public qui dessert la commune et de tout organisme qui participe à la politique locale du logement" (Agence immobilière sociale, Régie de quartier, asbl, ...)[18].

B. La synergie commune-société de logement de service public[19]

Outre la réunion annuelle de concertation, le Code wallon renforce les synergies entre communes et sociétés de logement en améliorant la connaissance des activités et des comptes de celles-ci par les conseils communaux par le biais d'une présentation annuelle. La création de logements sociaux par les communes[20], telle que prévue dans le cadre des précédents programmes d’actions, implique nécessairement une collaboration étroite entre la commune et la SLSP puisque cette dernière est consultée préalablement et doit assurer la gestion des logements créés[21].

C. La synergie avec l'agence immobilière sociale

L'agence immobilière sociale (AIS) a pour mission de rechercher la meilleure adéquation possible entre l'offre en logements potentiels disponibles et les besoins sociaux recensés au plan local.

L'objectif poursuivi est de proposer aux ménages en état de précarité ou à revenus modestes un accès locatif à un maximum de logements salubres. Pour ce faire, l'AIS introduit ou réintroduit dans le circuit locatif un maximum de logements des secteurs public et privé. Plus précisément, la mission de l'AIS est de prendre en gestion les immeubles salubres qui leur sont confiés par leurs propriétaires et d'officier comme médiateur entre ceux-ci et les locataires, tout en fournissant un accompagnement social à ces derniers lorsqu'ils sont en rupture sociale.

La commune est partie prenante à l'AIS qui dessert son territoire. Elle est, en effet, membre fondateur de la structure (asbl). On notera qu'il peut y avoir des AIS "transcommunales" qui regroupent plusieurs communes.

Lorsqu'elle respecte les conditions de taille et de gestion imposées par la législation, l'AIS est agréée et bénéficie d'un subside régional[22].

D. La synergie avec le secteur privé: aide aux partenariats public/privé (PPP)[23]

L'augmentation de l'offre de logements de qualité sur le territoire wallon est nécessaire pour suivre l'évolution de la demande, notamment celle venant des ménages à faibles revenus. Cette augmentation de l'offre implique nécessairement la construction de nouveaux logements et l'amélioration du parc existant. Vu l'état de leurs finances, les pouvoirs publics ne pourront pas assumer seuls les coûts de la mise sur le marché de ces logements. Le partenariat public/privé est une méthode qui permet le financement des projets par un partenaire privé qui est associé à la réalisation.

Une aide spécifique est prévue dans le Code wallon du logement et de l'habitat durable[24] et a déjà permis aux opérateurs publics de bénéficier d'un apport financier en vue de faciliter le montage des projets.                                             


[1]     Décr. 9.2.2012 mod. le CWLHD, M.B. 9.3.2012.

[2]    Décr. 1.6.2017 mod. le CWLHD, M.B. 18.7.2017.

[3]     CDLD, art. L1332-1 et ss.

[4]     Circ. rel. au programme communal d’actions 2014-2016, 4.7.2011.

[5]     Ce nombre reste toutefois en-deçà du nombre de logements publics nécessaires pour atteindre les 10 % de logements publics.

[6]    D’après l’article 1er, 8°, du CWLHD, un logement de transit est « destiné à l’hébergement temporaire de ménages en état de précarité ou
      de ménages privés de logement pour des motifs de force majeure »
.

[7]    A.G.W. 12.12.2016 rel. aux sanctions financières visées aux articles 188 et 190 du CWLHD.

[8]    CWLHD, art. 188 à 190.

[9]     Sur la question, v. circ. 4.7.2013 rel. au programme communal d'actions 2014-2016, disponible à l’adresse http://dgo4.spw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/Ancrage/Ancrage.asp

[10]    CWLHD, art. 29 et ss. (tels qu’ils existaient avant le décr. 1.6.2017 mod. le CWLHD. Ce dernier ne remet en effet pas en cause les règles
   applicables au programme d’ancrage passé).

[11]    CWLHD, art. 44 et ss. (tels qu’ils existaient avant le décr. 1.6.2017 mod. le CWLHD. Ce dernier ne remet en effet pas en cause les règles
   applicables au programme d’ancrage passé). Autrefois appelé Fonds Brunfaut.

[12]   Les logements sociaux doivent conserver cette affectation pendant au moins 30 ans. Soulignons par ailleurs que depuis le 1er juillet 2012,
   la notion de "logement moyen" n'apparaît plus dans le Code. Ce type de logement a été supprimé et fait partie intégrante de la notion de
  "logement social". Les modifications portant sur les logements moyens ne s'appliquant cependant ni aux logements moyens existants
   avant le 1er juillet 2012 ni aux logements moyens à créer dont la décision de subvention est antérieure au 1er juillet 2012. Pour ces
   logements les règles existantes restent donc de rigueur. Pour plus de détail, v. T. Ceder, La réforme du Code wallon du logement permet-
   elle, au 1er juillet 2012, d'octroyer des logements sociaux à des revenus moyens?
, www.uvcw.be.

[13]   Le logement de transit est un logement créé grâce à une subvention de la Région wallonne et destiné à l'hébergement temporaire de
    ménages en état de précarité ou de ménages privés de logement pour des motifs de force majeure (CWLHD, art. 1er, 8°). On notera que
    le logement de transit ne peut servir de logement au même ménage que pendant une période de deux fois 6 mois maximum. L'immeuble
    doit conserver cette affectation pendant au moins 15 ans. Précisons que pour les anciens projets subsidiés, d’avant 2012, la durée
    minimale d’affectation était de 9 ou 15 années en fonction du montant de la subvention.

[14]    Le logement d'insertion est un logement créé grâce à une subvention de la Région wallonne et destiné à l'hébergement des ménages en
    état de précarité. Contrairement au logement de transit, le logement d'insertion donne lieu à un bail de 3 ans minimum. L'immeuble doit
    conserver cette affectation pendant au moins 15 ans. Précisons que pour les anciens projets subsidiés, d’avant 2012,  la durée minimale
    d’affectation était de 9 ou 15 années en fonction du montant de la subvention.

[15]     L’aide à la démolition d’un bâtiment non améliorable en vue d’affecter du logement est établi par l’A.G.W. 11.2.1999, M.B. 1.3.1999.
     Les autres aides sont prévues dans les A.G.W. 2.3.2012, M.B. 10.4.2012.

[16]     Le logement adaptable est un logement accessible pouvant être aisément transformé en logement adapté aux besoins spécifiques d’une
 personne à mobilité réduite de manière à lui permettre d’y circuler et d’en utiliser toutes les fonctions de manière autonome,
 conformément aux critères fixés par le Gouvernement

[17]     A.G.W. 24.11.2005.

[18]     CWLHD, art. 187, par. 3.

[19]     Sur la question, v. M. Smoos, La société de logement de service public, Mouv. comm., 11/2005.

[20]   CWLHD, art. 29 (tel qu’il existait avant le décr. 1.6.2017 mod. le CWLHD. Ce dernier ne remet en effet pas en cause les règles
     applicables au programme d’ancrage passé).

[21]    CWLHD., art. 29, par. 1er. (tels qu’il existait avant le décr. 1.6.2017 mod. le CWLHD. Ce dernier ne remet en effet pas en cause les
     règles applicables au programme d’ancrage passé).

[22]   Un peu plus de 100.000 euros par an pour les deux premières années de fonctionnement. A partir de la troisième année d'activité,
    le subside est calculé en tenant compte de l'importance effective de l'activité de l'AIS (A.M. 23.9.2004, M.B. 10.11.2004).

[23]  Sur la question, v. M. Smoos, Des partenaires privés pour le logement public?, Mouv. comm,.4/ 2006; E. Gillet, Les partenariats
   public/privé, Mouv. comm
., 4/2006; A. Thiry, R. Lion et B. Lombaert, Les communes et les partenariats public/privé, Mouv. comm., 8-
   9/2004.

[24]    CWLHD, art. 78bis.

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Ce document, imprimé le 22-09-2019, provient du site de l'Union des Villes et Communes de Wallonie (www.uvcw.be).
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