La stratégie immobilière globale à long terme (SIGLT) : Quoi ? Pourquoi ? Comment ?
Si la SIGLT est devenue obligatoire pour bénéficier de certains subsides, elle constitue avant tout un outil de pilotage pour le gestionnaire d’un parc immobilier tertiaire en vue de mener une approche structurée, efficiente et efficace des rénovations de bâtiments. Cette publication aborde les différents aspects de cet outil stratégique.
Quel est le contexte de mise en place de cet outil ?
Par la loi européenne sur le climat, l’Union européenne s’est fixé un objectif de neutralité carbone[1] à l’horizon 2050. Pour y parvenir, elle impose aux Etats membres de développer une stratégie de rénovation à long terme des bâtiments.
La Stratégie wallonne de rénovation énergétique à long terme du bâtiment, actée par le Gouvernement wallon le 12 novembre 2020, fixe un objectif de tendre en 2040 vers un parc de bâtiments tertiaires efficaces en énergie (une cible de 80 kWh/m².an est actuellement définie pour leur consommation d’énergie finale, tous usages confondus) et à bilan énergétique annuel nul pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, la ventilation et l’éclairage. Cette neutralité carbone se traduit par :
- une réduction des besoins d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, la ventilation et l’éclairage à ceux d’un bâtiment neuf équivalent ;
- le maintien des autres consommations électriques au niveau actuel (hors chauffage) ;
- la couverture des besoins résiduels d’énergie par une production d’énergie de sources renouvelables (autoproduites ou achetées).
Vu les moyens financiers limités, cet objectif ambitieux implique une réflexion stratégique sur les travaux à réaliser.
Prochainement, dans le cadre de la transposition de la directive « PEB IV », la Stratégie wallonne de rénovation à long terme des bâtiments sera remplacée par des Plans nationaux de rénovation des bâtiments qui deviendront des outils de planification[2].
Par ailleurs, les directives européennes récentes – la Directive PEB 2024/1275 et la directive efficacité énergétique 2023/1791[3] – contiennent des dispositions visant à accélérer la rénovation des bâtiments résidentiels et non résidentiels en vue d’atteindre un parc immobilier décarboné et à haute performance énergétique d’ici 2050. Elles mettent en outre l’accent sur l’exemplarité des organismes publics au travers d’échéances anticipées et d’obligations chiffrées à atteindre. Ces nouvelles impositions seront transposées dans le futur décret PEB et vous seront détaillées dans une publication spécifique.
En quoi consiste une SIGLT ?
La SIGLT est un outil de pilotage et de décision pour gérer et décarboner son parc de bâtiments. Son élaboration implique la prise en compte de l’ensemble des bâtiments de son parc immobilier et de les caractériser sur base de différents critères : l’affectation du bâtiment, son accessibilité, son aptitude à répondre aux besoins actuels et futurs, son adaptabilité, ses qualités et consommations énergétiques, la conformité de ses installations aux différentes normes (e.a. électriques, incendie), sa vétusté, les coûts de rénovation, etc. Il s’agit d’une stratégie à long terme, car elle est construite en se projetant dans l’avenir pour prendre en compte l'évolution des besoins du gestionnaire du parc immobilier (par ex. la commune) et l'utilisation future des bâtiments.
A l’échelle du parc de bâtiments, la SIGLT va donc permettre d’identifier les bâtiments prioritaires à rénover et probablement d’envisager une rationalisation du parc. Cette dernière incitera peut-être à renoncer à certains bâtiments en programmant leur revente par exemple.
Pourquoi mettre en place une SIGLT ?
La SIGLT donne une vision globale sur l’ensemble de son parc de bâtiments afin d’en assurer une gestion efficace et durable, de prioriser les rénovations, d’en planifier le budget avec précision et, par-là, de veiller à une bonne utilisation des deniers publics.
Elle identifie en outre les bâtiments à mettre en conformité par rapport aux diverses réglementations.
Elle permet d'assurer un plan de rénovation cohérent avec l'objectif de la stratégie de rénovation régionale de tendre vers la neutralité carbone de son parc immobilier, et donc de répondre aux objectifs européens et régionaux.
Comment mettre en place une SIGLT ?
Une méthodologie a été développée pour accompagner les gestionnaires de parc immobilier dans l’élaboration de leur SIGLT : elle comporte 10 étapes, elles-mêmes subdivisées en plusieurs phases permettant de progresser dans la réalisation de chaque étape.
Les 10 étapes sont les suivantes :
- Etape 1 : Ressources de personnel
- Etape 2 : Enjeux et implication des décideurs
- Etape 3 : Cadastre des bâtiments
- Etape 4 : Comptabilité et monitoring énergétique
- Etape 5 : Réflexion sur les besoins actuels et futurs
- Etape 6 : Priorisation des bâtiments
- Etape 7 : Audits et études de (pré)faisabilité
- Etape 8 : Investissements
- Etape 9 : Plan d’actions
- Etape 10 : Suivi
A noter que certaines étapes peuvent être menées en parallèle.
La Région wallonne met à disposition des gestionnaires de parc immobilier différents outils dont le suivi garantit une élaboration structurée et cohérente de la SIGLT :
- le « Master Plan » permet de visualiser les 10 étapes et leurs différentes phases ;
- le « Guide pour l’élaboration d’une Stratégie Immobilière Globale à Long Terme (SIGLT) » détaille les 10 étapes et leurs différentes phases ;
- l’outil web « Strat' Immo » développe la méthodologie et permet l’encodage de la stratégie conformément au prescrit de la Région wallonne, en permettant d’assurer sa complétude et son suivi. Son usage est fortement recommandé dans le cas de l’UREBA et est obligatoire pour les communes ayant bénéficié du subside POLLEC 21 SIGLT.
Ces outils sont accessibles sur la page dédiée du Portail Energie de la Wallonie[4].
La méthodologie et les outils associés distinguent deux types de SIGLT :
- La SIGLT partielle qui est le minimum à réaliser pour bénéficier de subsides UREBA relatifs à un audit énergétique ou à des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment ; elle est à annexer à la demande de subsides. Dans ce cas, la SIGLT est construite progressivement, en intégrant les bâtiments au fur et à mesure qu’ils font l’objet d’une demande de subsides UREBA, et en mettant à jour les données des bâtiments qui y sont déjà repris à chaque nouvelle demande. Le recensement des bâtiments doit cependant être complet (voir infra).
- La SIGLT complète est réalisée en une seule fois. C’est notamment le cas lorsqu’elle fait l’objet d’un subside UREBA pour l’élaboration d’une SIGLT ou du subside POLLEC 21 (fiche 15 : SIGLT).
- Dans les documents d’aide à la mise en place d’une SIGLT (Master Plan, Guide), un code couleur est utilisé pour distinguer les étapes, phases et livrables attendus selon que la SIGLT est partielle ou complète. L’outil web « Strat’ Immo » permet de définir si la SIGLT encodée est partielle ou complète.
Qui réalise la stratégie immobilière globale ?
L’élaboration de la SIGLT repose sur un travail d’équipe, car elle comporte de multiples tâches ! Elle débute par la désignation d’un coordinateur SIGLT qui va jouer un rôle de référent centralisant les informations, assurant le suivi, maintenant le cap pour atteindre les objectifs du projet, et facilitant la communication entre les différentes parties impliquées dans le processus (décideurs, agents communaux, bureaux d’études, etc). Il importe d’inclure les décideurs politiques dans le processus d’élaboration de la SIGLT, car la décision d’entreprendre les travaux de rénovation leur reviendra.
Généralement, une équipe opérationnelle est mise en place pour épauler le coordinateur SIGLT dans la réalisation des diverses tâches. Dans les plus petites structures, le coordinateur SIGLT ne fait pas que coordonner mais il réalise aussi une partie des tâches concrètes d’élaboration de la SIGLT.
La stratégie immobilière globale peut être réalisée totalement en interne ou avec l’aide d’un prestataire extérieur.
Est-il obligatoire de réaliser une SIGLT ?
Actuellement, l’élaboration de la SIGLT est uniquement obligatoire pour bénéficier des subsides UREBA relatifs à un audit énergétique ou à des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment. Cette obligation figure à l’article 15, § 1er, c) de l’AGW UREBA 2022[5]. En outre, l’article 6 précise le contenu minimum de la SIGLT à joindre au dossier UREBA, à savoir :
- un recensement des bâtiments du demandeur ;
- la description de ses besoins, en termes d’occupation, de localisation et de services à proposer ;
- un suivi des consommations énergétiques ;
- un plan d’action relatif à la gestion du parc immobilier et à ses évolutions.
Existe-t-il des aides à la mise en place d’une SIGLT ?
L’élaboration d’une SIGLT complète peut bénéficier d’une subvention UREBA dont le montant s’élève à 75 % des coûts éligibles (à savoir « les prestations nécessaires du chargé d’études, à l’exclusion des frais de personnel interne du demandeur »[6]).
[1] Voir Règl. (UE) 2021/1119 du Parlement européen et du Conseil du 30.6.2021 établissant le cadre requis pour parvenir à la neutralité climatique et modifiant les règlements (CE) 401/2009 et (UE) 2018/1999 (« loi européenne sur le climat »), J.O.U.E. 9.7.2021, art. 1er.
[2] Dir. (UE) 2024/1275 du Parlement européen et du Conseil du 24.4.2024 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte), J.O.U.E. 8.5.2024, Considérant 37 :« (37)Pour parvenir à un parc immobilier à haute efficacité énergétique et décarboné et à la transformation des bâtiments existants en bâtiments à émissions nulles d’ici à 2050, les États membres devraient établir des plans nationaux de rénovation des bâtiments, qui remplacent les stratégies de rénovation à long terme prévues à l’article 2 bis de la directive 2010/31/UE et qui doivent devenir un outil de planification encore plus solide et pleinement opérationnel pour les États membres, conformément au principe de «primauté de l’efficacité énergétique», en mettant davantage l’accent sur le financement et en veillant à ce que des travailleurs dûment qualifiés soient disponibles pour effectuer des rénovations de bâtiments. […] »
[3] Dir. (UE) 2023/1791 du Parlement européen et du Conseil du 13.9.2023 rel. à l’efficacité énergétique et modifiant le règlement (UE) 2023/955 (refonte), J.O.U.E. 20.92023
[4] https://energie.wallonie.be/home/soutiens-financiers/non-marchand/strategie-immobiliere-globale-a-long-terme-siglt/methodologie-et-outils.html
[5] AGW 13.10.2022 rel. à l'octroi de subventions aux personnes de droit public et aux organismes non commerciaux pour la réalisation d'études et de travaux visant l'amélioration de la performance énergétique et l'utilisation rationnelle de l'énergie dans les bâtiments, MB 28.10.2022.
[6] Idem, art. 10, al. 3, 4°.