La stratégie immobilière globale

L’Union européenne s’est fixé un objectif de neutralité carbone à l’horizon 2050. Pour y parvenir, elle impose aux Etats membres de développer une stratégie de rénovation à long terme des bâtiments.

La stratégie wallonne de rénovation énergétique à long terme du bâtiment[1] identifie une série d’actions à mettre en œuvre dans les principaux secteurs du bâtiment (logement, tertiaire) pour y parvenir.

L’élaboration et le déploiement des stratégies immobilières globales dans le secteur tertiaire figurent comme une pierre angulaire pour mener une approche structurée, efficiente et efficace des rénovations de bâtiments car elles permettent d’améliorer la connaissance de l’état du parc de bâtiments, d’envisager une priorisation des travaux et de définir des plans d’investissements à l’échelle d’un territoire.

Une stratégie immobilière globale recouvre des aspects beaucoup plus larges que l’audit énergétique de chacun des bâtiments d’un parc immobilier[2]. Elle implique de mettre en perspective son parc de bâtiments, en se projetant à moyen et long terme afin de déterminer, sur la base des besoins de la commune, quels bâtiments conserver pour répondre à ces besoins, quelle sera leur meilleure affectation, comment les rénover et à quel coût, et comment financer ces investissements.

L’analyse du parc de bâtiments devrait inclure :

• la définition des besoins immobiliers de la commune pour remplir ses missions et les services qu’elle veut rendre aux citoyens ;
• la localisation des bâtiments pour répondre à ces besoins ;
• l’utilisation optimale des bâtiments. Par exemple, il peut être avantageux sur le plan énergétique de relocaliser des activités organisées en soirée dans un bâtiment occupé et chauffé en journée ;  
• le caractère fonctionnel du bâtiment pour répondre aux besoins et/ou sa capacité à évoluer pour pouvoir correspondre à une utilisation future (adaptabilité du bâtiment) ;
• l’état du bâtiment sur différents plans : état général du bâtiment, conformité du bâtiment et des installations (normes incendie, électricité, chauffage, ventilation, …), vétusté des installations, isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment, … ;
• le suivi des consommations énergétiques et leur analyse ;
• l’analyse financière et budgétaire des coûts de fonctionnement, de rénovation et de maintenance.

Cette analyse pourrait conduire à la conclusion que certains bâtiments sont obsolètes, devenus inadaptés ou sont tellement vétustes que les coûts de rénovation seront extrêmement élevés, et que, par conséquent, la commune devrait s’en défaire. Elle doit également permettre d’identifier les priorités d’intervention et d’établir un plan d’investissements.

L’élaboration d’une stratégie immobilière globale devrait s’imposer prochainement à tout gestionnaire de bâtiments non résidentiels de plus de 250 m².