La police du logement

La commune joue un rôle de premier plan dans le contrôle du respect des normes de qualité des habitations. Elle dispose d'un outil, le permis de location, pour le contrôle préventif de certaines habitations comme les petits logements et des logements collectifs. Face à des situations délicates ou dangereuse, le bourgmestre dispose de pouvoirs étendus au travers d’arrêtés de police. La commune peut opter pour la réquisition des logements en cas de nécessité.

1. La notion « d’habitation »

Depuis le 1er septembre 2019[1], le Code wallon de l’habitation durable distingue le « logement » – « bâtiment ou partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs ménages » (appartement, maison unifamiliale, etc.) – de « l’habitation légère » qui est celle qui « ne répond pas à la définition de logement, mais qui satisfait à au moins trois des caractéristiques suivantes: démontable, déplaçable, d’un volume réduit, d’un faible poids, ayant une emprise au sol limitée, auto-construite, sans étage, sans fondations, qui n’est pas raccordée aux impétrants »[2]. Ces deux notions font partie de la notion plus globale « d’habitation », reprise dans le titre du nouveau Code. On remarquera que la définition de « l’habitation légère », par son approche multicritère, se veut volontairement large afin d’englober la diversité (architecturale) des nouveaux modes d’habiter existants et à venir.

Il importe de garder ces notions à l’esprit lors de la lecture du Code car certains outils s’appliquent aux habitations en générales et d’autres, uniquement aux logements ou aux habitations légères.

2. Le permis de location[3]

C'est l'initiative prise par les communes de soumettre la location de certains logements à un permis communal de location qui est à la source de la réglementation régionale sur le permis de location (CWHD, art. 9 à 13, et son arrêté d'application du 3.6.2004[4]).

Dans le but de lutter contre la mise en location de logements non décents (souvent à des loyers prohibitifs), le législateur wallon oblige tout candidat bailleur qui souhaite donner en location un "petit" logement de moins de 28 m², un logement collectif ou un kot, à demander un permis de location au collège de la commune où se situe l'immeuble. Par le biais de cette autorisation, le collège communal pourra exercer un contrôle sur la salubrité et la sécurité des logements "à risque", au regard notamment de son règlement communal incendie.

Ce permis de location a été étendu, moyennant des conditions d’application adaptées, aux habitations légères à partir du 1er décembre 2021 pour celles qui font l’objet d’une première occupation à partir de cette date. Pour les autres, déjà occupées, l’obligation est reportée au 1er juin 2023.

Mentionnons que pour qu'un permis de location soit accordé, l’habitation doit être aménagée, construite ou créée dans le respect des dispositions applicables en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme.

3. L'insalubrité

Le bourgmestre dispose d'un large pouvoir de police concernant les habitations insalubres (en application de NLC, art. 135, par. 2).

Il peut prendre toute mesure qu'il juge nécessaire pour mettre fin au danger que présentent les immeubles pour la santé ou la sécurité de leurs habitants et/ou de la population en général.

Par voie d'arrêté de police, il peut ainsi ordonner la réparation, l'évacuation, l'inhabitabilité, voire la démolition, des biens concernés[5].

Il convient de bien distinguer ce pouvoir de police administrative générale du bourgmestre de la compétence qui lui est conférée par le Code wallon de l’habitation durable[6]. Ce dernier, qui ne concerne que les seules habitations[7], vise avant tout à porter l'attention sur la qualité et l'amélioration des conditions de logement de la population, dans la perspective d'assurer au mieux le droit à un logement décent pour tous, tel que prévu par la Constitution. Dans ce cadre, le Code wallon de l’habitation durable fixe, en ses articles 3 et 3bis, les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement à respecter[8].

On notera que le Code wallon de l’habitation durable reconnaît expressément au conseil communal le droit d'adopter des règlements en matière de salubrité ou de sécurité incendie des habitations[9], lesquels devront cependant se limiter à la portée de l'article 135, par. 2, de la nouvelle loi communale et ne pourront concerner des normes reprises dans les articles 3 et 3bis du Code wallon de l’habitation durable et dans son arrêté d'application du 30 août 2007 déterminant les normes de salubrité minimales des logements, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l'article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon de l’habitation durable[10].

C'est aux agents et fonctionnaires de l'administration wallonne du logement et aux agents communaux agréés par le Gouvernement[11] qu'incombe la mission de constater et de rechercher le respect ou non de ces critères de salubrités et la présence de détecteurs d'incendie[12]. En cas de non-respect, un rapport est transmis au bourgmestre qui dispose d'un délai de trois mois pour statuer et prendre ainsi les mesures adéquates. 

Il pourra, sur cette base, ordonner des mesures conservatoires, des travaux de réhabilitation, de restructuration, de démolition ou prononcer l'interdiction d'occuper. Remarquons que, s'il ne statue pas, ou si les mesures qu'il impose sont insuffisantes, le Gouvernement peut se substituer au bourgmestre pour interdire l'accès ou l'occupation du ou des logements concernés.

Des amendes administratives sont prévues, notamment en cas de non-respect des conditions fixées au sein d'un arrêté d'inhabitabilité[13].

Poursuivant des objectifs distincts, les compétences de police administrative générale et celles prévues par le Code wallon de l’habitation durable peuvent s'exercer en parallèle.

4. L'obligation de relogement[14]

Le Code wallon de l’habitation durable contient, en ses articles 7 et 13, une obligation de proposer un relogement au bénéfice de toute personne expulsée par suite d’un arrêté d'inhabitabilité, pris sur la base du Code wallon de l’habitation durable, ou à une interdiction d'occuper prononcée par suite du retrait d'un permis de location[15].

Depuis le 28 juillet 2017, la procédure de relogement est également applicable en cas d’expulsion prononcée dans un arrêté de police pris sur la base de l’article 135, par. 2, NLC.

Les articles 7 et 7bis du CWHD consacrent un canevas strict pour la mise en œuvre de cette obligation. Dans un premier temps, avant l'exécution effective de son arrêté de police ou de l'interdiction d'occuper, le bourgmestre doit vérifier si, sur son territoire, une offre de relogement est disponible. Il doit, pour ce faire, regarder au sein d'une liste de logements définie par le CWHD. Il s’agit des logements de transit, donnés en location à un CPAS ou à un OFS, pris en gestion par une AIS et des hébergements destinés aux personnes en difficultés sociales (maison d'accueil, de vie communautaire, d'hébergement de type familial et des abris de nuit). La commune a également la possibilité de recourir à des logements issus du secteur locatif privé, pour autant qu’ils figurent sur une liste dédiée à cet effet. Tout propriétaire peut manifester sa volonté de louer ou de mettre à disposition un bien dans le cadre d’une procédure de relogement et demander de faire partie de cet inventaire. Si aucun de ces logements n'est disponible sur le territoire communal, le bourgmestre doit en informer la Société wallonne du Logement (SWL) qui prend alors la main. Cette dernière procède à des recherches similaires. Elle devra regarder, sur l'ensemble du territoire provincial, si un des logements cités au sein du code est disponible. Les logements visés par le code sont identiques à ceux précités ; la SWL pourra, le cas échéant, recourir au secteur locatif privé en général.

L'arrêté du Gouvernement wallon du 13 juin 2013[16] détermine les modalités relatives au relogement de ces personnes expulsées (la durée du relogement, l'accompagnement ainsi que la prise en charge financière du différentiel constaté entre le montant du loyer du logement évacué et le montant à payer dans le cadre du relogement).