Projet d’A.G.W. - Octroi d’avances par la SWL aux SLSP : l’avis de l’UVCW

L’Union des Villes et Communes de Wallonie a pris connaissance du projet d’arrêté du Gouvernement wallon relatif à l’octroi d’avances par la Société wallonne du Logement aux sociétés de sogement de service public. Elle a ainsi tenu, en tant que représentante des sociétés de logement de service public, à faire part de son avis d’initiative à Christophe Collignon, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville.

En effet, ce projet d’arrêté a pour vocation de remplacer l’arrêté ministériel du 18 mars 2004 portant approbation du règlement des avances de la SWL et règle un nombre important de considérations entourant la concrétisation du financement de la construction et de la rénovation de logements publics.

Les principales modifications que l’UVCW a relevées par rapport à l’arrêté ministériel du 18 mars 2004 sont ci-après énumérées.

L’article 3 du projet stipule que la SWL pourra désormais exiger d’une SLSP qu’elle utilise en priorité ses liquidités avant l’octroi d’une avance.

L’UVCW regrette cette nouvelle disposition qui restreint encore davantage l’autonomie des SLSP dans la gestion de leurs liquidités. L’UVCW demande, à tout le moins, que soient précisés les critères qui seront utilisés par la SWL pour justifier que la SLSP fasse usage en priorité de ses liquidités.

Trois nouveaux types d’opérations immobilières apparaissent parmi les opérations qui peuvent être financées par les avances de la SWL : la construction de logements destinés à la vente, les travaux de réhabilitation et de restructuration dans les biens immobiliers que les SLSP prennent en gestion ou en location et la création, l’équipement, le rééquipement ou l’aménagement d’équipements d’ensemble d’habitations légères.

Les demandes d’avances devront désormais être formulées lors de l’introduction par la SLSP du plan pluriannuel de travaux. Ce plan sera introduit auprès de la SWL par voie électronique courant du mois de décembre de l’année T. Le projet d’arrêté indique ce qui doit être au minimum précisé pour chaque opération du plan pluriannuel des travaux.

L’article 7 paragraphe 1^er précise que si, au 31 décembre, le compte courant d’une SLSP est débiteur ou présente un solde créditeur insuffisant, la SWL peut réclamer directement à la SLSP le paiement de tout ou partie des sommes qui lui sont dues. L’UVCW souhaite que les conditions dans lesquelles la SWL fera usage de cette possibilité soient explicitées.  

Concernant le taux d’intérêt, qu’il s’applique en cas d’impayés (art. 7), en cas de remboursement des avances (art. 10) ou en cas d’avances pour la construction de logements destinés à la vente (art.13 et 14), le taux de référence reste le même que précédemment, mis à part qu’il ne fait plus référence (hormis pour la construction – vente) à l’année de libération des fonds mais à l’année précédente. Par contre, le règlement stipule que, si ce taux de référence ne permet pas à la SWL de couvrir le coût de financement de sa trésorerie, il peut désormais être majoré d’un spread fixe de 0,03 % et d’une marge fixée annuellement par la SWL en fonction de son coût de financement. Il est par ailleurs précisé qu’en cas de taux de référence négatif, ce dernier est fixé à zéro pourcent majoré d’un spread de 0,03 %.

Alors que le règlement des avances en vigueur, jusqu’ici, prévoyait des conditions et modalités propres à chaque type d’avances, l’arrêté en projet uniformise les modalités de prêt accordées par la SWL, quel que soit l’objectif des opérations envisagées.

Concernant la fin de la période de préfinancement, elle se termine le 31 décembre de l’année de la réception provisoire des travaux et au plus tard au terme de la seconde année qui suit celle du premier paiement financé par l’avance. En cas d’acquisition d’immeuble, la période de préfinancement se termine le 31 décembre qui suit l’acquisition. Au 1er janvier de l’année qui suit la fin de la période de préfinancement, le montant total des avances octroyées est consolidé en un prêt.

Concernant le taux de l’avance, et plus précisément le taux IRS correspondant à la durée du prêt, celui-ci est désormais celui en vigueur le jour de l’introduction du résultat de mise en concurrence à la SWL, et non pas celui en vigueur au moment de l’octroi. Ces taux sont publiés quotidiennement par la SWL. Lorsque le taux de référence est négatif, le taux de l’avance est fixé à zéro.

Sauf disposition spécifique contraire, la durée du prêt est fixée par la SWL à 5, 10, 15, 20, 25 ou 30 ans en fonction de la durée de vie des travaux envisagés. L’UVCW souhaiterait donc avoir plus de détails sur les critères précis qui interviendront pour évaluer cette durée de vie et, de là, déterminer la durée du prêt relatif aux travaux en question.

Lorsque les travaux financés par une avance déjà consolidée en prêt nécessitent pour leur achèvement un complément de financement, une nouvelle avance est octroyée aux mêmes conditions que l’avance initiale.

Concernant le remboursement anticipé des prêts, le projet d’arrêté introduit plusieurs modifications.

Dans le règlement actuellement en vigueur, en ce qui concerne le financement complémentaire aux aides de la Région, l’article 12 prévoit qu’en cas d'amélioration de sa capacité financière, la société peut procéder au remboursement total ou partiel du prêt, sans indemnité de remploi ou peut demander de revoir la durée du prêt.

Dans le projet d’arrêté, l’article 11 ne conditionne plus le remboursement des avances à une amélioration de sa capacité financière mais, cependant, il n’évoque plus la possibilité pour la SLSP de demander de revoir la durée du prêt.

Quant à l’indemnité de remploi, cet article précise au contraire que la SWL a la faculté d’exiger une indemnité de remboursement anticipé qu’elle détermine. Cette indemnité de remboursement anticipé est égale à la différence entre, d’une part, la valeur actualisée, grâce à la courbe des taux de swap interbancaires zéro coupon, du montant des amortissements et des intérêts qu’aurait produit le capital remboursé par anticipation, sur la base du taux d’intérêt du contrat pendant la durée restant à courir et, d’autre part, le montant du capital remboursé par anticipation. L’indemnité de remboursement anticipé n’est due par la SLSP que si cette différence est positive. Il serait utile qu’il soit précisé dans quel cas la SWL exigera ou non cette indemnité de remploi.

En outre, en ce qui concerne les dettes historiques, que le projet d’arrêté définit en son article 1 comme étant « les avances consenties antérieurement à l’entrée en vigueur du présent arrêté », l’article 12 du projet d’arrêté stipule explicitement que les remboursements anticipés les concernant, qu’ils soient totaux ou partiels, ne sont pas autorisés.

A noter qu’en cas de vente d’immeubles bâtis ou non bâtis, la SLSP doit toutefois affecter les produits de la vente en priorité au remboursement anticipé des avances qui ont servi à la construction ou l’achat des immeubles concernés (cf. article 8).

L’UVCW déplore fortement ces nouvelles dispositions en matière de remboursement anticipé des emprunts consentis antérieurement à l’entrée en vigueur du projet d’arrêté. Lors de l’étude que l’UVCW a menée en 2020 sur les emprunts, elle avait démontré que des économies importantes et pérennes pourraient être engrangées par les SLSP si ces dernières pouvaient renégocier leurs emprunts et en priorité, ceux relatifs aux emprunts Ex-SNL et ceux relatifs aux avances de la SWL.

Les nouvelles dispositions envisagées ferment définitivement la porte à toute possibilité, pour les SLSP, de remboursement anticipé de leur dette historique et les contraignent à continuer à payer chaque année des charges d’intérêt importantes. En 2019, les 48 SLSP ayant répondu à l’enquête de l’UVCW ont payé 22 millions d’Euros rien que pour les intérêts liés aux emprunts ex-SNL.

Certes, pour les avances accordées par la SWL à partir du premier janvier de l’année qui suit la publication de l’arrêté au Moniteur belge, la possibilité de remboursement anticipé demeure et, dorénavant, sans besoin de prouver une amélioration de sa situation financière. Mais, en contrepartie, les SLSP seront dorénavant plus que probablement amenées à payer une indemnité de remploi.

L’article 13 du projet d’arrêté précise les conditions selon lesquelles la SWL peut octroyer les avances pour la construction de logements destinés à la vente. Le montant de ces avances est égal au prix de revient maximum des logements. Les avances sont remboursables au fur et à mesure et au prorata de chaque logement vendu.

Le taux d’intérêt de ces avances est le même que pour les autres types d’avances mis à part dans le cadre d’opérations pour lesquelles le Région met à disposition de la SWL des avances remboursables sans intérêt. Dans ce cas, la SWL accorde une avance aux SLSP aux mêmes conditions. L’intérêt est incorporé au prix de revient des logements à concurrence de 2 ans maximum, le surplus restant à la charge de la SLSP.