FAQ – Les renseignements urbanistiques

Le CoDT impose un devoir d’information sur la situation urbanistique de biens immobiliers dans le cadre de certains actes passés sur lesdits biens. Les personnes concernées par ce devoir vont, pour certaines informations, se tourner vers l’administration communale. Dans ce cadre, de nombreuses questions se posent.

L’objectif du présent article est de clarifier les droits et obligations de chacun prévus par le CoDT en la matière. Il a pour ambition de répondre aux questions suivantes :

1. Quels actes ?
2. Quelles informations ?
3. A charge de qui ?
4. Comment accéder aux informations ?
5. Sanction en cas de non-respect du devoir d’information dans les actes et responsabilités ?

Attention : les renseignements urbanistiques (RU) délivrés dans le cadre d’un acte sont à distinguer des informations reprises au sein d’un certificat d’urbanisme n°1 (CU1) visé à l’article D.IV.1, §3 et D.IV.97 du CoDT. Quiconque en fait la demande peut obtenir un CU1 qui contient les informations relatives à la situation d’un bien immobilier, quel que soit le contexte de la demande. Pourraient ainsi être intéressés par la délivrance d’un CU1, des agents immobiliers, des futurs acquéreurs, etc.  

1. Quels actes ?

L’article D.IV.99 du CoDT impose un devoir d’information :

• Dans tout acte entre vifs, sous seing privé ou authentique, de cession, qu’il soit déclaratif, constitutif ou translatif de droit réel ou personnel de jouissance de plus de neuf ans, en ce compris les actes de constitution d’hypothèque ou d’antichrèse, relatif à un immeuble bâti ou non bâti ;
• A l’exception cependant des cessions qui résultent d’un contrat de mariage ou d’une modification de régime matrimonial et des cessions qui résultent d’une convention de cohabitation légale ou d’une modification d’une telle convention.

Comme nous le verrons au sein du point 3 du présent article, cette obligation incombe donc principalement aux notaires instrumentant qui se tourneront vers l’administration pour obtenir les informations utiles.

Retour à la table des matières

2. Quelles informations ?

Ce devoir d’information reprend les mentions suivantes (informations générales visées par l’article D.IV.99 et non uniquement les informations sollicitées et transmises par la commune):

• Les informations qui doivent figurer dans un certificat d’urbanisme n°1 (lesquelles sont énumérées à l’article D.IV.97 du CoDT). Si le contenu du CU1 doit figurer dans l’acte, il n’est en revanche pas requis d’obtenir un tel certificat.
•  L’existence, l’objet (uniquement et non les dispositions) et la date :
  • des permis de lotir, des permis d’urbanisation, des permis de bâtir et d’urbanisme et d’urbanisme de constructions groupées, délivrés après le 1er janvier 1977[1],
  • ainsi que des certificats d’urbanisme qui datent de moins de deux ans (ce délai correspondant à la durée de validité de l’appréciation formulée par l’autorité compétente pour délivrer le CU2 - voy. article D.IV.98 du CoDT),
  • et des autorisations patrimoniales valables au sens du Code wallon du Patrimoine.

La vérification de la péremption des permis ne relève donc pas des informations imposées par cet article. Selon une partie de la doctrine, « Toutefois, dans le cadre de son devoir général de conseil, le notaire doit vérifier les données non techniques qui conditionnent la péremption éventuelle et attirer l’attention des parties sur les données techniques à vérifier ou à tout le moins interroger la commune. »[2]

• Les observations du collège communal ou du fonctionnaire délégué conformément à l’article D.IV.102 du CoDT, lequel impose la réalisation de certaines formalités administratives et notariales, destinées à renseigner adéquatement les acquéreurs de lots, dans l’hypothèse où la division d’un bien échappe à l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisation et où cette division résulte d’un acte translatif, déclaratif ou constitutif d’un droit réel d’une partie non bâtie d’un immeuble.

Dans ce contexte, le collège ou le fonctionnaire délégué peuvent notifier leurs observations, à titre de renseignements.

Dans ce cadre, "Il va de soi que si le collège ou le fonctionnaire délégué constate que le projet requiert un permis d’urbanisation, ils veilleront à le notifier le plus rapidement possible."[3]

• Que le ou les cédants ont, ou n’ont pas, réalisé des actes et travaux constitutifs d’une infraction en vertu de l’article D.VII.1, §1er, 1°, 2° ou 7°, du CoDT et le cas échéant qu’un procès-verbal a été dressé ;

Dans ce cadre, il arrive souvent qu’une attestation relative à la prescription des actes et travaux infractionnels (Article D.VII.1/1 du CoDT) soit sollicitée auprès de la commune. Précisons, à cet égard, que l'exposé des motifs du décret du 23 décembre 2023 modifiant le CoDT rappelle que "(...) seule une juridiction peut constater que les conditions de l’amnistie sont ou non rencontrées et qu’en conséquence, une infraction existe ou non. Les autorités administratives communales ou régionales ne peuvent donc pas procéder à des tels constats."[4]. 

• Sur la base de la déclaration du cédant, la date de réalisation des derniers travaux soumis à permis et relatifs au bien concerné.

Cette mention est censée permettre à l’acquéreur d’un bien immobilier de savoir si des travaux ont été accomplis sur le bien il y a plus de 20 ans et, ainsi, de cibler plus aisément les potentielles infractions urbanistiques.

A priori, s’agissant d’une déclaration du cédant, les notaires n’ont pas d’obligation d’investigation à ce propos.

Chacun des actes concernés par l’obligation d’informations prévue à l’article D.IV.99 du CoDT comporte en outre l’information :

• qu’il n’existe aucune possibilité d’effectuer sur le bien aucun des travaux et actes visés à l’article D.IV.4 du CoDT, à défaut d’avoir obtenu un permis d’urbanisme;
• qu’il existe des règles relatives à la péremption des permis (voy. remarque supra) ;
• que l’existence d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas de demander et d’obtenir le permis requis.

Retour à la table des matières

3. A charge de qui ?

L’article D.IV.100 du CoDT prévoit que l’obligation de mention incombe au titulaire du droit cédé, à son mandataire ou à l’officier instrumentant.

"Le mandataire est toute personne chargée par le titulaire du droit cédé de passer l’acte de cession en son nom et pour son compte. « Cela exclut généralement l’agent immobilier dont le contrat s’analyse en un contrat de courtage et n’est que rarement assorti d’un mandat ». L’officier instrumentant est évidemment le notaire, mais aussi toute autorité chargée de passer un acte de cession rentrant dans le champ d’application de l’article D.IV.99, tel un bourgmestre ou un président de comité d’acquisition."[5]

L’agent immobilier pourra, en revanche, solliciter auprès de l’administration communale un CU1 (voy. supra) ou se renseigner sur le bien via le géoportail de la Wallonie (WalOnMap – voy. infra).

Si les informations à mentionner ne peuvent être fournies par les titulaires de l’obligation, elles sont demandées aux administrations intéressées. En effet, l’article R.IV.105-1, alinéa 3 du CoDT prévoit que « L’officier instrumentant, le titulaire du droit cédé ou son mandataire peut demander à l’administration communale les informations visées à l’article D.IV.100. Les informations sont transmises par l’administration communale dans les trente jours de la réception de la demande. »

Dans ce cadre, il n’est pas nécessaire que les informations soient validées par le Collège communal.

Dans la pratique, au vu de l’absence de possibilité d’extraire les données de WalOnMap par une superposition des couches et de garantie quant à la mise à jour desdites données, le notaire n’a d’autre choix que de solliciter l’ensemble des informations requises auprès de l’administration communale.

À défaut de réponse de l’administration intéressée dans le délai prévu, le titulaire du droit cédé, son mandataire ou l’officier instrumentant mentionne dans l’acte la date de l’envoi contenant la demande d’informations ou du récépissé de la demande d’informations, indique que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration.

Retour à la table des matières

4. Comment accéder aux informations ?

La partie décrétale du CoDT précise que le Gouvernement :

• met à disposition des communes (Article D.IV.97, alinéa 3) et des notaires (Article D.IV.99, §2) les informations à donner dans le cadre d’un CU1 (et donc, par voie de conséquence, à donner également dans le cadre de la passation d’actes visés à l’article D.IV.99) ;
• arrête les conditions et modalités de l’accès auxdites informations (Article D.IV.99, §2, alinéa 2 et article D.IV.105).

Ces conditions et modalités sont précisées aux articles R.IV.97-1 et R.IV.105-1 du CoDT, qui peuvent être résumées comme suit :

Retour à la table des matières

5. Sanction en cas de non-respect du devoir d’information dans les actes et responsabilités

Le non-respect de l’obligation d’information imposée par l’article D.IV.99 n’est pas sanctionné en tant que tel dans le CoDT. Toutefois, il peut entrainer, dans le cadre de poursuites civiles :

• L’annulation de l’acte (règles relatives aux vices du consentement et relatives aux actions en garantie contre l’éviction ou contre les vices cachés) ;
• Le paiement de dommages et intérêts s’il est démontré que le non-respect du devoir d’information est constitutif d’une faute ayant causé un dommage.

"Il y a une situation de concours dans le devoir d’information puisqu’il incombe à plusieurs personnes (nous rajoutons : à savoir le titulaire du droit cédé, son mandataire ou l’officier instrumentant). C’est un élément à prendre en compte dans la recherche de l’auteur de la faute dans l’hypothèse d’une éventuelle action en responsabilité contractuelle ou extracontractuelle fondée sur une information inexacte."[6]

En ce qui concerne la responsabilité du notaire plus particulièrement, il importe de préciser les éléments suivants:

• Le devoir d’information du notaire est et demeure une obligation de moyens et non de résultat. « L’information due par le notaire est toujours fonction de l’efficacité des voies d’accès à l’information qui sont à sa disposition »[7].
• Le notaire doit « conserver une attitude critique par rapport à l’exactitude de l’information délivrée par l’administration et le cas échéant, recouper l’information à l’aide d’autres sources d’information, tant que l’on demeure dans le champ juridique (au contraire, du champ technique). Pour autant, cela ne signifie pas que le notaire doive systématiquement remettre en question l’information donnée par une autorité administrative, si rien ne lui permet de soupçonner l’inexactitude de l’information reçue. » [8]
• Le notaire n’est pas tenu de procéder à des constats ou analyses de nature technique. Partant, en cas d’infraction urbanistique, il convient de distinguer deux situations:
  • "Si l’infraction concerne un acte juridique soumis à autorisation administrative et pour lequel le notaire est requis d’instrumenter, l’obligation d’analyse du notaire est réelle et le notaire doit déployer toutes les voies d’accès et les sources d’information disponibles, sauf dans la mesure où l’analyse procéderait elle-même de constat de nature technique. Il lui appartient en effet d’apprécier s’il y a lieu à autorisation administrative préalable. En matière de lotissement ou d’urbanisation, le notaire pourra s’appuyer sur la procédure dite de notification de division ;
  • En revanche, dans les autres situations et notamment toutes celles (les plus nombreuses) qui requièrent une appréciation technique, – à nouveau, sauf commune renommée –, son obligation consistera à mettre en œuvre les voies d’accès prévues par la loi, tout en veillant à recouper les informations recueillies au départ d’autres sources d’information. »[9]

La responsabilité de la commune pourrait-elle être engagée dans l’hypothèse où les informations qu’elle a transmises au notaire seraient erronées ?

L’erreur de la commune figurant dans le document transmettant les informations sollicitées pourrait constituer une faute au sens de l'article 1382 de l'ancien code civil, engageant la responsabilité civile de l'autorité, pour autant que celui qui intente l’action judiciaire puisse démontrer que la commune a réalisé une faute entrainant un dommage dans son chef.

Cette éventuelle responsabilité doit, néanmoins, être mise en balance avec les éléments suivants :

• L'obligation de mention dans les actes de cession prévue par l'article D.IV.99 du CoDT incombe au titulaire du droit cédé, à son mandataire ou à l'officier instrumentant (et non à la commune).
• La majorité des données sont accessibles en ligne (voy. supra).

Seules les informations reprises à l’article D.IV.97, 7° du CoDT sont fournies par l’administration communale (quant au fait de savoir si le bien bénéficie d’un équipement d’épuration des eaux usées et d’un accès à une voirie équipée en eau, électricité, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux).

Les titulaires de l’obligation d’information peuvent donc vérifier les données transmises par la commune, à l’exception de l’équipement d’épuration des eaux usées et à l’accès à une voirie équipée.  

Retour à la table des matières

[1] La date du 1^er janvier 1977 est la date d’entrée en vigueur de la fusion des communes. Cette date a été choisie pour des raisons pratiques : « (…) La mention, dans les actes de cession immobilières, de l’ensemble des permis délivrés à partir du 22 avril 1962 suscite certaines difficultés pratiques, certaines communes éprouvant des difficultés à renseigner l’existence des permis postérieurs au 1^er janvier 1977 (date de la fusion des communes). La référence à l’année 1962 pourrait, dès lors, être de nature à aggraver considérablement la responsabilité des communes (chargées de délivrer les renseignements urbanistiques au cédant ou au notaire qui en fait la demande), mais également celle du cédant (sur lesquel l’article D.IV.100 fait peser, au premier chef, la charge des mentions des informations visées à l’article D.IV.99). » (Exposé des motifs, Doc., Parl. W., 2015-2016, n°307/1, pp.58-59).  

[2] D. LAGASSE, « Article D.IV.99 », in Code du développement territoriale et Code du patrimoine commentés, sous la dir. Ch.-H. BORN, D. LAGASSE, J.-Fr. NEURAY, M. PAQUES, Wolters Kluwer, Liège, 2018, p. 748.

[3] Exposé des motifs, Doc. Parl.w., sess. ord. 2015-2016, 307/1, p.59.

[4] Exposé des motifs, Doc., Parl. w., sess. ord. 2023-2024, 1479/1, p. 64.

[5] D. LAGASSE, op. cit., pp. 750-751.

[6] D. LAGASSE, op. cit., pp. 750-751.

[7] George, F., Erneux, P. et Carnoy, G., « La régularisation urbanistique : évolutions, aspects pratiques et incidences sur les contrats », Jurim Pratique, 2024/1, p. 164.

[8] Idem, p. 166.

[9] Idem, pp. 171-172.